MEMORIA DE GESTIÓN

8. SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

Constituyen el suelo Urbanizable no programado aquellos terrenos que siendo aptos, en principio, para ser urbanizables de acuerdo con el modelo de utilización del suelo adoptado por el Plan General, no forman parte de la programación del mismo, por consiguiente en ellos, menos aún que en el suelo programado, ni el ámbito de planeamiento ni sus determinaciones concretas pueden y deben venir prefijados de antemano. Efectivamente, si bien el Plan establece y distingue diferentes áreas dentro del conjunto del suelo no programado, áreas a las que asigna una Ficha específica en orden a definir sus propias características, dicha determinación no tiene, en principio, carácter rígido o vinculante. Se trata más bien, de definir desde el Plan aquellas condiciones, tanto de ordenación como de gestión o ejecución, que garantizan la puesta en marcha de los terrenos de forma coordinada y coherente con las previsiones del Plan. Pero sin vincular ni a Administración, ni a los particulares, dado que es en esta clase y categoría de suelo, donde con mayor ejemplaridad se manifiesta el carácter abierto, no fijo y evolutivo de los Planes Generales.

Se trata por tanto de definir un modelo de suelo urbanizable no programado abierto a las necesidades que en cada momento posterior surjan, capaz por tanto de incorporar al Plan los imprevistos que deriven de la evolución de la ciudad en el futuro, y al mismo tiempo definir las condiciones y criterios que hagan posible su desarrollo en condiciones "normales" -por contraposición a las anteriores. Todo ello, justifica el alcance, entendido en los términos aquí señalado, de las determinaciones que para estos suelos establece el Plan General de Málaga y que se explican a continuación.

8.1. DESARROLLO DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

Las Fichas de características de las áreas establecen las determinaciones a que debe sujetarse el desarrollo de los Programas de Actuación Urbanística y que se relacionan en los apartados siguientes.

8.1.1. Ámbito de los Programas

Las Fichas definen el ámbito del Programa, definido por la delimitación que establece el Plan General y concretado en planos. Dicho ámbito queda determinado por un código y denominación específicas para cada unidad.

Igualmente, se establecen las características técnicas de cada actuación en relación con la estructura urbana del territorio, y la dimensión máxima y mínima del área del Programa de Actuación Urbanística en función de los distintos usos, y sin perjuicio de la delimitación grafiada en los planos.

En principio, y en relación al ámbito de los Programas, las actuaciones urbanísticas que puedan llevarse a cabo en el suelo urbanizable no programado se desarrollaran en las áreas que a estos efectos, predelimita y establece el Plan General. Si bien dicha delimitación no tiene carácter concluyente ya que, en primer lugar, cualquier imprecisión en los límites del área de Programa de Actuación Urbanística u omisión en sus determinaciones pude y debe ser resuelta por el propio Programa, sin necesidad de acudir a las modificaciones del Plan General, siempre lógicamente que ello se realice en el marco -amplio- que establecen a estos efectos la Ley del Suelo y la propia normativa urbanística del Plan General de Málaga.

Pero además, y sin perjuicio de que, en principio,los ámbitos de los Programas de Actuación Urbanística se ajusten a las delimitaciones inicialmente propuestas por el Plan General se admite que dichos Programas se formulen para ámbitos distintos -mayores o menores-, siempre que:

a) Dichos ámbitos constituyan unidades urbanísticas integradas conforme a lo definido en el artículo 71.2 del Reglamento de Planeamiento, o sea que tengan entidad técnica y capacidad suficiente para resolver, por sí mismos, los problemas que deriven de su implantación. Esto exige, un mínimo tamaño de la actuación variable en cada caso, pues estará en función de las características concretas de cada operación individualizada, por lo que no debe quedar prefijada en el Plan General (salvo en sus criterios y directrices) dado la funcionalidad de éstos suelos como capaces de asumir los imprevistos que en el desarrollo de la ciudad se produzcan. En todo caso, el ámbito debe ajustarse a las dimensiones máximas y mínimas, y demás condiciones técnicas, que en su caso, establezcan estas Normas o la propia Ficha de características del suelo no programado.

b) Los terrenos excluidos del Programa, no deben ser tales que se imposibilite o dificulte su desarrollo posterior, bien por lo exiguo de su superficie o por la dificultad de su tratamiento como una operación unitaria o integrada.

c) Corolario del punto a) es la necesidad de que cada Programa de Actuación Urbanística integre, conjuntamente con los Sistemas Generales, adscritos o incluidos en el mismo, una sola área de reparto. Ello exigirá que el Programa desarrolle dichos sistemas -definidos sólo genéricamente-, diseñando los mismos en función de las características concretas de la actuación y con la precisión suficiente que posibilite su posterior ordenación mediante Planes Especiales o, en su caso, los propios Planes Parciales. El Programa podrá establecer nuevos sistemas generales, aún no estando establecidos previamente en el Plan General, siempre que los mismos no alteren, sino que por el contrario completen, el modelo territorial definido por aquel, lo que dado que en esta categoría de suelo dicho modelo se define no de forma positiva, sino por exclusión de lo que el Plan no admite, abre un amplio abanico de posibilidades para el Programa en el momento de establecer y concretar dichos sistemas generales.

8.1.2. Usos y niveles de intensidad

Las Fichas determinan los usos globales permitidos, expresando el carácter excluyente, alternativo o compatible de los mismos, y señalando los usos incompatibles en cada área dentro del modelo territorial y la estructura urbana propuesta.

Los Programas de Actuación Urbanística, al determinar los diferentes usos permitidos por el Plan General, podrán concretar o adaptar dichos usos previstos proponiendo otros, siempre que estos resulten complementarios o compatibles con los señalados en la correspondiente ficha. Los Programas que desarrollen sectores en los que el carácter de la actuación sea exclusivamente público y con fines específicos podrán, puntualmente, ajustar las condiciones generales de uso y edificación previstas en estas Normas a fin de adecuarlas motivadamente al contenido exclusivo y particular que constituye su propia finalidad.

En su caso, niveles de intensidad de dichos usos. Cuando el Plan determine edificabilidades máximas, deben entenderse referidas al conjunto de los usos permitidos en cada área, pero sin incluir los terrenos destinados a sistemas generales.

8.1.3. Sistemas generales

Las Fichas establecen, en su caso, los sistemas de dotaciones, servicios y equipamientos que les corresponde.

A dichos efectos, el Plan grafía, en principio, aquellos Sistemas Generales de viario, espacios libres, servicios o dotaciones que considera básicos en relación con la estructura urbana del territorio. En concreto, y con independencia de los sistemas a que hace referencia el punto 1.d) del artículo 6.2.4, o a lo previsto en las bases del concurso o, en su caso, en el acuerdo de formulación, los Programas de Actuación Urbanística deberán grafiar e incorporar, en su caso y de manera justificada, los correspondientes Sistemas Generales para el desarrollo, en esta categoría de suelo, de las siguientes previsiones del Plan General:

a) Sistemas de infraestructura de cualquier tipo, interiores y exteriores, que sirvan de conexión e integración adecuada de la nueva urbanización con las redes de infraestructuras, comunicaciones y servicios públicos existentes.

b) Espacios verdes o de equipamientos de gran escala que conformen por su tamaño, intensidad o especialización un orden en el territorio.

c) Sistemas o dotaciones a nivel general de ciudad o metrópoli.

Cualquier otro elemento de carácter patrimonial o ambiental, de paisaje y de imagen urbana que contribuya al interés general de la colectividad.

8.1.4. Tipos de Programas

La Ficha establece además, para cada área delimitada en los planos, la inclusión en alguno de los dos tipos de Programa siguientes:

Tipo a). Aquellos que formando parte del modelo orgánico de la ciudad y estando prevista su urbanización, no se considera adecuada su programación el cuatrienio que el Plan inicialmente prevé, al exceder del suelo necesario para el logro de los objetivos básicos previstos a medio plazo por el propio Plan General.

Tipo b). Aquellos otros, que el Plan considera aptos para ser urbanizados pero no los incorpora al Programa dada la especial complejidad que su desarrollo comporta, teniendo no obstante interés estratégico por su peculiar  localización, valor de oportunidad o por las características relevantes del desarrollo productivo en ellos previstos.

Se considera de peculiar localización, la de aquellos terrenos cuya situación no estructura el modelo territorial del Plan pero aportan ofertas diferenciales de posición que el Plan considera valiosas de cara a demandas especializadas, singulares o futuras.

Presentan valor de oportunidad aquellas actividades de especial importancia social y económica que por sus especiales características de equipamiento o de generación de rentas son considerados de excepcional interés para la ciudad.

Son actividades relevantes, aquellas que tienen un carácter especialmente productivo, bien industrial, turístico, comercial o terciario, que no responden a una demanda vegetativa de crecimiento, sino a demandas estructurantes ajenas al normal funcionamiento del mercado, por lo que no resulta posible su inicial programación.

Dichos tipos quedan sometidos a distintos procesos de gestión y/o posibilidades de ejecución en función de sus propias características. Sin embargo, en aras al objetivo general de no rigidizar el modelo, el Plan establece los mecanismos mediante los cuales se pueden modificar el tipo de los distintos terrenos. Y se regula el procedimiento para ello, procedimiento al que se dota de las garantías técnicas y administrativas precisas. En este sentido, los terrenos clasificados por el Plan como suelos urbanizables no programados de tipo a), podrán ser considerados a todos los efectos de tipo b), siempre que el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de particulares acepte una propuesta en tal sentido.

Cuando se actúe a instancia de parte, el procedimiento se rodea del máximo rigor por lo que la aceptación de la propuesta deberá ser adoptada por mayoría absoluta del Excmo. Ayuntamiento Pleno, según el articulo 47.3.i de la Ley de Bases de Régimen Local.

En todo caso, el contenido, en lo que sea procedente, así como la tramitación de estas propuestas se ajustarán a lo dispuesto en el artículo 217 del Reglamento de Gestión Urbanística.

La solicitud deberá justificar globalmente la necesidad de la propuesta, y en particular, la conveniencia u oportunidad de la alteración en cuanto al tipo de suelo urbanizable no programado inicialmente establecido por este Plan General. Además, valorará la necesidad de modificación de elementos, previa o simultánea, si se precisa alterar los usos globales, intensidades o cualquier otra determinación vinculante del Plan General para dicho suelo urbanizable no programado.

8.2. GESTIÓN DEL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

En Suelo Urbanizable No Programado cada programa de actuación urbanística, junto con los sistemas generales adscritos al mismo para su gestión, integrará un único área de reparto. Corresponde al programa de actuación urbanística fijar el aprovechamiento tipo correspondiente a dichas áreas de reparto.

8.2.1. Urbanización de los terrenos

En suelo urbanizable no programado constituyen carga de urbanización, cuyo costeamiento y ejecución corre a cargo del adjudicatario del Programa, con el alcance establecido en el Reglamento de Gestión Urbanística:

a) Las de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería, que estén previstas en los planes y proyectos y sean de interés para la unidad de ejecución.

b) Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución de los Planes.

c) El coste de los planes parciales y de los proyectos de Urbanización y gastos originados por la compensación y reparcelación.

d) Las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecución.

Los adjudicatarios de un Programa de Actuación Urbanística habrán de costear igualmente las obras exteriores de infraestructura sobre las que se apoye la actuación, debiendo garantizarse un adecuado enlace con las redes viarias y servicios integrantes de la estructura del Municipio en que se desarrolle el Programa, y como mínimo las obras previstas en los apartados b) y c) del artículo 177.3 de la Ley del Suelo.

En todo caso, tendrán el deber de ejecutar dichas obras exteriores cuando así se establezca por las Bases del concurso o en el acuerdo de adjudicación del Programa de Actuación Urbanística.

Cuando se actúe por cooperación, los propietarios de terrenos, no adjudicatarios, afectados por la actuación urbanística tienen el deber de sufragar los costes de urbanización señalados en los puntos anteriores.

8.2.2. Cesión de terrenos

En esta categoría de suelo, dicho deber que corresponderá al adjudicatario, tendrá el siguiente alcance:

a) Cesión gratuita al Ayuntamiento de los terrenos destinados a uso o servicio público, tanto generales como locales.

b) La cesión de los terrenos donde localizar el exceso de aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, que podrá ser superior al establecido con carácter general en las presentes Normas, de conformidad con lo dispuesto en las Bases del concurso o en su acuerdo de adjudicación.

8.3. EJECUCIÓN DEL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

8.3.1. Protagonismo de la formulación y ejecución de los Programas de Actuación Urbanística

El Ayuntamiento podrá autorizar, de conformidad a lo previsto en estas Normas, la formulación de los correspondientes Programas de Actuación Urbanística, a fin de regular la ordenación y urbanización de estos terrenos, cuando se cumplan las condiciones de programación señaladas en las fichas respectivas y de conformidad con lo dispuesto en estas Normas para cada una de las áreas de suelo urbanizable no programado. Corresponderá la ejecución a los propietarios iniciales sólo cuando resulten adjudicatarios de la misma, en los supuestos y de conformidad a lo previsto en estas Normas. En general, la formulación y ejecución de los Programas de Actuación Urbanística podrá efectuarse:

a) Formulación y ejecución mediante concurso.

El Ayuntamiento de Málaga, de oficio o a instancia de parte, podrá convocar concursos para la formulación y ejecución de Programas de Actuación Urbanística, de conformidad con las determinaciones y los criterios del Plan General y de la Ley del Suelo en sus artículos 177, 178 y 179.

b) Formulación sin concurso por el Ayuntamiento y ejecución por concurso.

De acuerdo con las previsiones del Plan General y sin detrimento de los programas en él establecidos, el Ayuntamiento podrá formular Programas de Actuación Urbanística sin que sea necesario la convocatoria del concurso. Una vez formulado directamente el Programa, el Ayuntamiento convocará concurso para la ejecución y desarrollo de aquél. Las bases del correspondiente concurso se ajustarán a lo dispuesto en el artículo 177.3 de la Ley del Suelo.

c) Formulación y ejecución sin concurso, por el Ayuntamiento

En este caso, una vez formulado el Programa, el Ayuntamiento podrá, sin necesidad de concurso, ejecutarlo:

a) Directamente.

b) Directamente, con la colaboración de particulares.

En cuyo caso, los propietarios de suelo, en cuantía superior al 60 por 100 del total del área, tendrán derecho a reclamar su intervención en la ejecución del programa como colaboradores de la Administración al amparo del articulo 191 del Reglamento de Contratos del Estado.

c) Mediante la intervención de otras Entidades o Sociedades con capital mayoritario público.

Siempre que el fin primordial de las mismas sea la promoción y urbanización de suelo o la construcción de viviendas.

d) Formulación y ejecución sin concurso por particulares.

Asimismo podrán formularse y ejecutarse Programas de Actuación Urbanística sin previa convocatoria de concurso por particulares, cuando se trate de terrenos que el Plan expresamente haya destinado a actividades relevantes o considerado de especial importancia. En estos casos se estará a lo dispuesto en la Ley del Suelo en su articulo 180.2.

8.3.2. Formulación y ejecución de Programas según tipos

Los mecanismos genéricos señalados son aplicables a cada uno de los tipos establecidos en el Plan General de la siguiente forma:

Los Programas de Actuación Urbanística en desarrollo de suelos urbanizables no programados de tipo a) sólo se podrán tramitar cuando el Ayuntamiento, justificada la necesidad de programación de los terrenos, y por razones económicas o de interés para la ciudad acuerde, de oficio o a instancia de parte, que se incorpore la totalidad o parte de dicho suelo urbanizable no programado al proceso urbanizador mediante la formulación de uno o varios Programas de Actuación Urbanística.

Dicho acuerdo determinará a su vez el modo de formulación y ejecución, que podrá ser:

a) Por formulación y ejecución mediante concurso.

b) Por formulación sin concurso por el Ayuntamiento y ejecución por concurso.

c) Formulación y ejecución sin concurso por el Ayuntamiento.

Bien directamente por el propio Ayuntamiento, o mediante la intervención de Entidades Públicas o Sociedades con capital mayoritario público.

d) Mediante la Revisión del Programa de Actuación, con o sin modificación de elementos, de conformidad a lo previsto en la normativa urbanística del Plan.

En este caso se incluirá el suelo en la categoría de suelo urbanizable programado, y cuya incorporación al proceso de urbanización se efectuará conforme a lo dispuesto en el Capítulo Primero de este Título.

Los Programas de Actuación Urbanística en desarrollo de suelos urbanizables no programados de tipo b), se podrán tramitar en cualquier momento a partir de la entrada en vigor del Plan, bien a iniciativa del Ayuntamiento o a instancia de parte.

La formulación y ejecución de dichos Programas se podrá realizar mediante cualquiera de los modos previstos con carácter general.

8.3.3. Elección del sistema de actuación.

Los Programas de Actuación Urbanística se ejecutarán dentro de las unidades de ejecución que se delimiten en cada etapa mediante cualquiera de los sistemas de actuación previstos en la legislación vigente.

La elección del sistema la efectuará la Administración, de conformidad a los siguientes criterios:

Cuando la ejecución corresponda a particulares, adjudicatarios del Programa mediante concurso o sin él, se elegirá el sistema de compensación cuando el adjudicatario ostente la titularidad de, al menos, el 60 por 100 de los terrenos del ámbito del Programa de Actuación Urbanística, sin computar los terrenos destinados a sistemas generales adscritos cuando estos fuesen exteriores a dicho ámbito.

En caso de que la titularidad de los terrenos propiedad del adjudicatario no alcancen el porcentaje establecido en el párrafo anterior se actuará por expropiación, correspondiendo a dicho adjudicatario la condición jurídica de beneficiario de la expropiación.

Cuando la ejecución del Programa corresponda al Ayuntamiento directamente o mediante la intervención de Entidades o Sociedades con capital mayoritario público, se actuará mediante expropiación correspondiendo, en el segundo caso, a dichas entidades o sociedades la condición jurídica de beneficiarios de la expropiación.

Cuando la ejecución del Programa corresponda al Ayuntamiento directamente, con la colaboración de los particulares, se actuará por cooperación.