MEMORIA DE GESTIÓN

7. SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

Constituyen el suelo urbanizable programado aquellos terrenos del suelo urbanizable cuyo programa se establece desde el propio Plan General.

El criterio para la inclusión obedece fundamentalmente, a sus propias condiciones urbanísticas y localización geográfica con respecto a la ciudad existente, y a la estructura de crecimiento urbano propuesta en el Plan, de acuerdo con su propio modelo de crecimiento.

7.1. PROGRAMACIÓN Y REVISIÓN DEL PROGRAMA

Las previsiones del Plan General sobre el suelo urbanizable programado, se establecen, en principio, en el marco temporal de un único cuatrienio.

La Revisión del Programa de Actuación del Plan General podrá, en relación a esta categoría de suelo, según los casos:

Excluir del suelo urbanizable programado parte del mismo para su incorporación al suelo urbano si en ejecución del Plan estos terrenos han llegado a disponer efectivamente las condiciones de urbanización que permiten su clasificación como suelo urbano.

Excluir del suelo urbanizable programado a parte del mismo para su incorporación al suelo urbanizable no programado cuando el programa no se hubiera llevado a cabo dentro del plazo establecido al efecto y las circunstancias urbanísticas aconsejen tales medidas a tenor de los criterios y objetivos establecidos por el presente Plan.

Ampliar, para parte de dicho suelo, el límite temporal de las previsiones del Programa en otros cuatro años, o en un plazo menor que se estime conveniente, a tenor de las circunstancias existentes.

7.2. REGULACIÓN DE LA ORDENACIÓN

7.2.1. Determinaciones de ordenación

Los Planes Parciales regularán su Ordenación interior y la disposición de la Edificación de acuerdo con las indicaciones contenidas en las Fichas.

Ordenanzas. Cuando un Plan Parcial aplique a su ordenación interior más de una ordenanza de edificación, habrá de establecerse dentro del Plan una zonificación que delimite los ámbitos de aplicación de cada ordenanza.

La aplicación de las ordenanzas que se propongan se ajustarán en sus principios y criterios al repertorio de ordenanzas propuestas para el suelo urbano en la Normativa de este Plan, no obstante, justificadamente, no será obligatorio el cumplimiento estricto de todos y cada uno de los parámetros especificados en dichas ordenanzas (volumen, ocupación, altura, separación a linderos)

Las Fichas reguladoras indican el aprovechamiento de cada Sector, expresado en edificabilidad bruta total. Este dato expresa las superficies edificables que pueden destinarse a los usos dominantes y compatibles en el sector, pero no incluyen la edificabilidad propia de los usos complementarios de equipamiento público, que se entenderá añadida sobre aquellas en la magnitud que con carácter general regula el Título Décimo.

La edificabilidad bruta total se destinará a los usos previstos para cada sector, con las compatibilidades y limitaciones previstas en estas Normas.

En determinados sectores de Suelo Urbanizable Programado se establecen, bien en la Ficha reguladora o en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas", reservas de superficie para dotaciones locales (viario, zonas verdes o equipamiento) que deberán respetarse como mínimos. Cuando no se indiquen reservas, o las indicadas son inferiores a las que corresponda por aplicación del Anexo del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo, deberá reservarse al menos la superficie que regula este último, que tendrá en todo caso la consideración de mínimo absoluto.

Los Planes Parciales de Ordenación señalarán y fijarán de conformidad con lo establecido en el artículo 83.2 de la Ley del Suelo y Anexo al Reglamento de Planeamiento, las reservas de terrenos necesarias para parques y jardines, zonas deportivas y de recreo y expansión, centros culturales y docentes, templos, centros asistenciales y sanitarios y demás servicios de interés público y social.

Los Planes Parciales de Ordenación señalarán igualmente el carácter público o privado de las dotaciones antes referidas, reservándose el Ayuntamiento la potestad de establecer como públicos determinados servicios de interés público y social.

Corresponde a los Planes Parciales la definición de las características técnicas y geométricas de toda la red viaria secundaria y de los aparcamientos.

7.2.2. Delimitación de subsectores

Hasta la fecha, el desarrollo del suelo urbanizable programado, mediante la formulación de los correspondientes Planes Parciales, venía condicionada por la obligatoriedad, para dichos planes, de ajustarse estrictamente a un ámbito territorial rígido prefijado de antemano y delimitado en el planeamiento general: el sector.

Esta determinación de los Planes Generales rigidizaba enormemente su gestión posterior. En efecto, circunstancias sobrevenidas posteriormente a la entrad en vigor del planeamiento general e, incluso, factores ya existentes pero que no hubiesen sido debidamente ponderados en su momento podían dificultar las posibilidades reales de desarrollo de determinados ámbitos del territorio municipal. Precisamente en aquellos suelos a los que el Plan consideraba por el contrario de preferente incorporación al proceso de urbanización y edificación, lo que había justificado su inclusión en el programa.

Ante ésta situación y en el marco de la anterior legislación estatal, se había planteado por alguna comunidad autónoma respuesta a éstos problemas al hacer uso de su capacidad normativa en la materia, al encontrarse el planeamiento entre las cuestiones propias de la competencia autonómica y donde la competencia estatal es claramente supletoria. Es significativa la solución dada por la comunidad autónoma catalana, que en el Texto Refundido de su legislación urbanística establecía la posibilidad de desarrollo del suelo urbanizable programada mediante planes parciales que no abarcaban sectores completos, sino subsectores del Plan Parcial, delimitados posteriormente y, por consiguiente, con un ámbito inferior al del sector. Regulando en cualquier caso, el procedimiento y trámites necesarios para salvaguardar los objetivos del planeamiento general y los derechos de terceros afectados.

No obstante, en nuestra comunidad y ante la ausencia de regulación autonómica, era de aplicación en todos sus términos la legislación del suelo estatal y, por lo tanto, no era posible acudir a soluciones similares. En caso, de dificultades de desarrollo de los sectores, que no pudiesen solventarse mediante la delimitación de unidades de ejecución en el Plan Parcial, sólo cabría la modificación puntual de elementos del Plan General, para redelimitar los ámbitos sectoriales, con una compleja y larga tramitación.

En efecto, la consideración del sector como ámbito prefijado rígidamente por el Plan es entendible en el marco de la anterior legislación del suelo, al ser coherente con el modelo de definición de derechos y cálculos de aprovechamientos establecido en la misma. Como señalábamos en el capítulo correspondiente, la legislación anterior definía en suelo urbanizable programado el aprovechamiento medio a partir de la definición de un coeficiente de sector -además del coeficiente de zona- que ponderaba las características de cada sector concreto. A partir de ahí se definía el aprovechamiento medio del sector, como algo diferenciado del aprovechamiento medio del cuatrienio. El derecho del propietario era función de la comparación entre ambos valores. Lo que implicaba que en la Ley del Suelo de 1.976 el sector era -además de ámbito de planeamiento- ámbito de definición de aprovechamientos, quedando vinculados los aprovechamiento a la delimitación sectorial del Plan General. Todo lo cual explica la rigidez y la necesidad de prefijar desde el Plan General estas delimitaciones sectoriales.

No obstante, la regulación que sobre el régimen urbanístico ha efectuado la nueva Ley del Suelo (Ley 8/90 y posterior Texto Refundido) posibilita una lectura novedosa del tema de la delimitación sectorial (aunque el Texto Refundido no haya profundizado en ella) y, por tanto, la posibilidad de plantear desde el Plan General de Málaga una solución alternativa a la rígida determinación anterior, en aras de la mayor flexibilidad, agilidad y rapidez en la gestión urbanística.

Esta posibilidad se presenta desde el momento en que la Ley 8/90 desvincula al sector como ámbito definidor de derechos y aprovechamientos y lo limita a su papel de ámbito de planeamiento. En efecto, la nueva legislación urbanística en suelo urbanizable programado hace desaparecer los coeficientes de sector, así como el aprovechamiento medio -ahora sería tipo- del sector por oposición al aprovechamiento medio -tipo- del cuatrienio (área de reparto) correspondiente. A partir de ahora, el ámbito de definición de derechos será el área de reparto (coincidente con el cuatrienio en este suelo) dentro de la cual se fija un único aprovechamiento tipo. Todos los terrenos incluidos en este ámbito -área de reparto- tienen un mismo aprovechamiento, y por tanto un mismo derecho los propietarios, con independencia del ámbito de planeamiento o sector donde estuviesen enclavados.

En consecuencia, al tratarse la delimitación sectorial de un mero ámbito operativo a efectos de determinar los terrenos cuya ordenación debe efectuarse simultáneamente, esto es que deben ser objeto de un tratamiento unitario en su planificación, otros son los criterios y parámetros que inciden en su elección y en la posibilidad de su reconsideración. Por consiguiente, el Plan General se limita a proponer una inicial delimitación sectorial, como ámbito de los terrenos que deben ser objeto de un mismo planeamiento parcial. Por la modificación de las circunstancias o incluso por la conveniencia u oportunidad valoradas por el Ayuntamiento de redefinir estos ámbitos se podrá proponer la redacción y formulación de Planes Parciales con un ámbito inferior al del sector para lo cual se exige el cumplimiento de una tramitación específica que permita controlar el proceso y garantizar la consecución de los objetivos previstos en el Plan General, y en concreta las siguientes:

a) Que el Plan Parcial se presente a trámite con un avance de planeamiento, referido a todo el sector, que justifique la conveniencia y oportunidad de la sectorización, la coherencia de las redes viarias y del emplazamiento de jardines, plazas, dotaciones y servicios de interés público y social con el conjunto de todo el sector y su enlace con las redes generales y viarias en funcionamiento.

b) Que el aprovechamiento propuesto sea el que resulte de aplicar las condiciones y parámetros de la Ficha correspondiente al ámbito ordenado, y que se garantice la distribución equitativa de las cargas y beneficios del planeamiento en todo el conjunto de todo el sector.

c) Que se dispongan de terrenos de cesión obligatoria y gratuita en la proporción establecida en la Ficha de características en relación con la superficie del subsector y de su aprovechamiento. Dichos terrenos deberán tener las dimensiones adecuadas para el fin a que se destinen.

d) La aprobación del Avance del Plan Parcial para el conjunto del sector tiene los efectos que establece el artículo 103 de la Ley del Suelo. En su tramitación se citará expresamente cada uno de los propietarios del sector.

e) La memoria del Plan Parcial que desarrolle un subsector se ha de completar con un anexo específico demostrativo de la conveniencia y de la viabilidad técnica, jurídica y económica de la actuación.

7.3. EJECUCIÓN DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

7.3.1. Delimitación de unidades de ejecución

En suelo urbanizable programado, todos los terrenos de cada sector deberán incluirse en unidades de ejecución cuya delimitación, así como la elección del sistema de actuación se contendrá en los Planes Parciales.

En todo caso, no se podrán delimitar unidades de ejecución dentro de un mismo sector cuya diferencias de aprovechamiento entre sí, en relación al aprovechamiento lucrativo del sector sea superior al 15 por 100 de éste.

7.3.2. Urbanización y edificación simultáneas

Podrá edificarse en esta clase de suelo antes de que los terrenos tengan la condición de solar, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Debe estar aprobado los correspondiente Planes Parciales y los Proyectos de urbanización.

b) Se deberán cumplir además los requisitos que para esta posibilidad establecen en las unidades de ejecución del suelo urbano estas Normas.