MEMORIA DE GESTIÓN

6. EL SUELO URBANO Y SU GESTIÓN

Si bien la legislación urbanística hace del suelo urbano clase única, sin categorías diferenciadas como en el suelo urbanizable e, incluso, en el no urbanizable, es todo lo contrario de un suelo urbanísticamente homogéneo. Su existencia se debe a un desarrollo urbanístico anterior no sólo al Plan, sino a la propia legislación urbanística, es por lo tanto, el lugar de encuentro de múltiples y diversas situaciones, y quizás sea en la incapacidad de reconocer este hecho diferencial donde se encuentren algunas de las causas del fracaso de la legislación urbanística (baste pensar en el tratamiento dado a los aprovechamientos tipo para reconocerlo).

En consecuencia, en este suelo confluyen situaciones de consolidación de la edificación, junto a parcelas sin edificar, áreas urbanizadas frente a otras carentes de los mínimos servicios urbanísticos. áreas que proceden de procesos diversos de gestión y otras donde pese a su gestión unitaria es muy diverso el aprovechamiento finalmente atribuido a cada uno de los terrenos. Por consiguiente se trata de un suelo esencialmente desigual, desde el punto de vista urbanístico, para el que no cabe el tratamiento unitario.

Atento a esta diversidad el Plan General de Málaga la reconoce y, en consecuencia, establece las oportunas divisiones territoriales producto de la misma.

Primera división básica, reconocida, aunque no de forma explícita por el Plan, es la distinción entre el suelo consolidado y el suelo vacante (o en situación equivalente por someterse aun proceso de remodelación o reestructuración profunda).

El suelo consolidado obedece a un proceso específico ya ejecutado o en curso de ejecución (a las situaciones en curso de ejecución nos referiremos de forma específica al tratar del régimen transitorio). Para este suelo la Ley fija como objetivo el completar su ordenación, recogiendo la situación urbanística existente, para conservarla o para rectificarla directamente a través de las determinaciones del propio Plan General. Esta diversidad da lugar a diferentes soluciones, que van desde la ordenación directa por el Plan, complementada en su caso con un ámbito de gestión, hasta la remisión de su ordenación a otras figuras de planeamiento especial o estudios de detalle.

El suelo vacante está fundamentalmente sometido al régimen urbanístico que genera el Plan General y su tratamiento se asemeja al del suelo urbanizable, aunque en este caso la figura de planeamiento sea, como más adecuada, el Plan Especial de Reforma Interior.

6.1. DESARROLLO DEL SUELO URBANO

Como acabamos de señalar, en el suelo urbano el Plan general delimita los siguientes ámbitos de planeamiento:

6.1.1. Suelo urbano directo.

Es el suelo urbano ordenado de modo detallado y finalista. En este suelo, el Plan General establece su ordenación detallada mediante las correspondientes ordenanzas, determinando la asignación de usos pormenorizados, así como la reglamentación detallada del uso y volumen de las construcciones, definiéndose así el modelo de utilización de los terrenos y construcciones que lo integran.

En suelo urbano directo las previsiones y determinaciones del Plan General serán de aplicación directa e inmediata, al establecer el Plan su ordenación detallada, sin perjuicio de la necesidad de proceder, en los casos que proceda, al equitativo reparto de los beneficios y cargas del planeamiento para la ejecución del mismo, mediante unidades de ejecución, continuas o discontinuas, o mediante actuaciones asistemáticas.

6.1.2. Áreas remitidas a Plan especial de Reforma Interior

Son aquellas áreas del suelo urbano en los que el Plan General, regulando sólo su ordenación básica, precisa o prevé el posterior desarrollo de sus determinaciones mediante la remisión a la formulación de Planes Especiales de Reforma Interior que completen su ordenación detallada y que responderán a los objetivos específicos que en cada caso se señalan.

Las operaciones de reforma interior que incrementen las superficies de suelo para vías o plazas públicas, parques y jardines públicos, zonas deportivas públicas, de recreo y expansión, centros culturales y docentes, centros asistenciales y demás servicios de interés público y social, se entenderán comprendidas en el artículo 84.2. de la Ley del Suelo, aunque no estuviesen especialmente previstas en este Plan General. Estas operaciones podrán llevarse a cabo mediante la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior, sin modificar previa o simultáneamente el Plan General por responder las mismas a los objetivos de descongestión y dotación de equipamientos comunitarios que son propios de este Plan General y sin que den lugar a aumento de la edificabilidad en la zona.

6.1.3. Áreas remitidas a Plan Especial Temático o Estudio de Detalle.

Son aquellos ámbitos del suelo urbano donde el Plan contiene su ordenación detallada pero donde se precisa completar la misma mediante la redacción de Planes Especiales de carácter temático, Estudio de Detalle o alguna de las restantes figuras complementarias del planeamiento para el logro de los objetivos que se pretenden.

6.2. GESTION DEL SUELO URBANO

6.2.1. Unidades de ejecución

En suelo urbano el Plan General delimita, dentro de cada área de reparto, determinadas unidades de ejecución de acuerdo a los siguientes criterios:

a) La ejecución de los sectores con planeamiento aprobado que resulten clasificados como suelo urbano se efectuará dentro de los ámbitos de gestión (polígonos o unidades de actuación) delimitados por ellos y de acuerdo a sus propias previsiones en cuanto a plazos, sistema de actuación y demás condiciones de ejecución.

b) En las áreas remitidas a PERI, la delimitación de las unidades de ejecución, así como la simultánea elección del sistema de actuación, se contendrá en el propio instrumento de planeamiento.

c) En suelo urbano con ordenación detallada el Plan General delimita, dentro de cada área de reparto, unidades de ejecución continuas o discontinuas para el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución o urbanización de los correspondientes terrenos. Dichas unidades son en algunos casos coincidentes con los ámbitos de las áreas de reparto

En los Anexos de esta Memoria se listan las unidades de ejecución delimitadas por el Plan General en suelo urbano con indicación del área de reparto en que se incluyen, figura de planeamiento que desarrollan, Edificabilidad global y usos y tipologías previstos, así como la elección del sistema de actuación previsto.

Sin embargo, no es criterio del Plan agotar las posibilidades de delimitación de unidades de ejecución. Al contrario, dado el carácter abierto del planeamiento, el Plan se limita a definir aquellas unidades de ejecución que resultan ahora fácilmente definibles, por responder a problemas y necesidades de gestión sobradamente conocidas en estos momentos. Pero lo cierto es que, tanto por la propia escala de este documento, como por la necesaria flexibilidad que debe tener su gestión, parece más oportuna la posterior delimitación de unidades de ejecución en suelo urbano, a medida que las mismas sean precisas para resolver los distintos problemas que se presenten. El Plan delimita un número mínimo, pero imprescindible de unidades de ejecución, y relega a la posterior fase de ejecución del planeamiento la efectiva delimitación de estas unidades.

En todo caso será motivo suficiente de justificación de la delimitación de una nueva unidad de ejecución, no prevista, en el planeamiento la circunstancia de redactarse cualquier figura complementaria del mismo (Estudio de Detalle, Plan Especial, etc.) o instrumento de ejecución material (Proyecto de Urbanización, Proyecto de Edificación, etc.) que pusiese de manifiesto su necesidad.

6.2.2. Transferencias de aprovechamiento urbanístico

En suelo urbano, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución, el ajuste entre el aprovechamiento real permitido por el planeamiento y el susceptible de apropiación por el propietario se regulará mediante Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (TAU).

Consisten dichas Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico en la posibilidad de transferir de un terreno a otro el derecho al aprovechamiento urbanístico que no sea materializable en el mismo.

De conformidad con lo anterior, nunca podrán ser objeto de transferencia los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento, sino los aprovechamientos susceptibles de apropiación por los propietarios.

La posibilidad de transferir aprovechamiento entre dos parcelas con aprovechamiento lucrativo no incluidas en unidad de ejecución, de distinto propietario exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Constatar la existencia de un aprovechamiento transferible y de terrenos donde poder materializar el mismo.

b) Verificar que el aprovechamiento ha sido adquirido efectivamente por los titulares de los terrenos y, por tanto, que se han cumplimentado o, en su defecto, garantizado los deberes urbanísticos correspondientes y, en concreto, el deber de urbanizar la parcela y, en su caso, el deber de cesión.

c) Constatar y comprobar la viabilidad de la Transferencia. En particular, se verificará que la transferencia se ajusta al valor urbanístico de las parcelas entre las que se produce.

d) Comprobación de que los anteriores acuerdos no son contrarios al ordenamiento urbanístico y los terrenos se encuentran en una misma área de reparto.

Iguales requisitos serán exigibles cuando la parcela de procedencia esté destinada a sistema local no incluido en unidad de ejecución. En este caso el deber de cesión implicará que la posibilidad de transferir el correspondiente aprovechamiento queda condicionada a la cesión gratuita al Ayuntamiento del terreno correspondiente a la parcela de procedencia.

Acuerdo entre particulares. La efectividad de la transferencia precisa que los propietarios alcancen alguno de los siguientes acuerdos:

a) De cesión de aprovechamientos. En cuyo caso el propietario de la parcela de destino adquiere el aprovechamiento transferido, mediante acuerdo de compra-venta directa en metálico o especies.

1. De distribución o reparto, del modo que libremente convengan, del aprovechamiento global que pueda materializarse sobre la parcela de destino, resultante de la transferencia. Que podrá ser por acuerdo voluntario en escritura pública de la transferencia, por reparcelación, segregación, cesión del dominio, en su caso, y certificación administrativa.

Intervención mediadora de la Administración

Los propietarios de parcelas cuyo aprovechamiento real sea superior al susceptible de apropiación por el titular de la misma podrán dirigirse directamente a la Administración a fin de adquirir de esta, mediante compra directa, los excesos correspondientes.

La Administración está obligada a vender dichos excesos por su valor urbanístico, considerando la localización de la parcela de que se trate.

Los propietarios de parcelas cuyo aprovechamiento real fuese nulo, por estar afecta la parcela a uso dotacional público, o no siendo nulo fuese inferior al susceptible de apropiación podrán alcanzar un acuerdo de venta directa a la administración actuante de los defectos correspondientes, que podrán ser totales, que comportan la cesión de suelo para dotaciones públicas o parciales, que no comportan cesión obligatoria de suelo.

Mediante intervención y conformidad de la Administración, los particulares podrán igualmente efectuar transferencias de aprovechamientos entre terrenos situados en distintas áreas de reparto, debiendo en dicho caso considerarse el valor urbanístico, según su localización de las parcelas de origen y destino para establecer una adecuada correspondencia. El procedimiento será el siguiente:

a) Solicitud del o los interesados, indicando la situación de las parcelas, el aprovechamiento a transferir desde la parcela de origen y el aprovechamiento en exceso en la parcela de destino.

b) La Administración valorará la procedencia de la transferencia, resolviendo sobre la misma en el plazo de quince (15) días.

c) La transferencia se instrumentará mediante compra-venta simultánea.

6.3. EJECUCION DEL SUELO URBANO

6.3.1. Suelo urbano no incluido en unidad de ejecución

En suelo urbano no incluido en unidad de ejecución será preciso dotar a la parcela de los servicios e infraestructuras previstos en el artículo 14 de la Ley del Suelo y en el Título Décimo de estas Normas para que adquiera la condición de solar, con las siguientes precisiones:

a) En todo caso, el compromiso de urbanizar alcanzará no sólo a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretende edificar, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios, tales como red de abastecimiento de aguas, saneamiento, alumbrado público y pavimentación de aceras y calzadas hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.

b) No obstante lo anterior, si de resultas de dicho compromiso la cuantía de la carga de urbanizar resultase desproporcionada para el aprovechamiento edificable de la parcela, el propietario podrá solicitar, antes del cumplimiento de los plazos para solicitar la correspondiente licencia, la delimitación de una unidad de ejecución para el reparto de dicha carga y el cumplimiento conjunto del deber de urbanizar, donde se incluyan otros terrenos colindantes o no, que resultasen beneficiados con las obras de infraestructuras necesarias.

En caso de imposibilidad manifiesta de delimitar dicho ámbito, aún de forma discontinua, por el grado de consolidación de las parcelas afectadas por dichos servicios, el Ayuntamiento valorará la posibilidad de repercutir dicha carga mediante expediente de distribución de cargas o, en su defecto, reduciendo la cuantía imputable al propietario hasta la parte que corresponda.

Dichos costes se distribuirán cuando proceda, en cada parcela, en proporción al aprovechamiento real permitido en la misma por el planeamiento o autorizado por la pertinente licencia.

6.3.2. Suelo urbano incluido en unidad de ejecución

En suelo urbano incluido en unidad de ejecución constituyen carga de urbanización cuyo costeamiento y, en su caso ejecución, corre a cargo de los propietarios, en proporción a sus aprovechamientos, las siguientes obras, con el alcance establecido en el Reglamento de Gestión Urbanística:

a) Las de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería, que estén previstas en los planes y proyectos y sean de interés para la unidad de ejecución.

b) Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución de los Planes.

c) El coste de los proyectos de Urbanización y gastos originados por la compensación y reparcelación.

d) Las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecución.

6.3.3. Urbanización anticipada.

Será igualmente exigible la obligación de costear las obras de urbanización anticipadas

a) Dicho deber será exigible no sólo a propietarios de terrenos incluidos en una unidad de ejecución, sino a aquellos propietarios de suelo urbano no incluido en unidad de ejecución, exista o no edificación sobre los mismos, y en el primer caso aunque no esté prevista su sustitución.

b) Cuando exista más de un propietario afectado será preciso, con carácter previo, formular un expediente de distribución de cargas para la justa distribución entre los propietarios y, en su caso, la Administración de la correspondiente carga de urbanización.

c) La cuantía del deber de urbanizar se establecerá para cada terreno en proporción a las obras que sean de interés para el mismo.

d) Para el procedimiento y pago de las cuotas correspondientes se estará a lo dispuesto en los artículos 126 a 129 del Reglamento de Gestión Urbanística.

6.3.4. Urbanización y edificación simultánea en suelo urbano

En suelo urbano no incluido en unidad de ejecución -suelo urbano asistemático- será posible conceder licencia previamente al cumplimiento del deber de urbanizar. En cuyo caso y como garantía de la realización de las obras de urbanización será preciso:

a) Que en el escrito de solicitud de licencia el solicitante se comprometa expresamente a urbanizar simultáneamente a la edificación, así como a no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización, estableciendo tal condición en la cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.

b) Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de régimen local, en cuantía suficiente para ejecutar las obras de urbanización con el alcance definido en el punto 2 del artículo anterior.

Los propietarios de terrenos de suelo urbano incluido en unidad de ejecución -suelo urbano sistemático- que siendo aptos para su edificación no tengan la condición de solar podrán edificar siempre que cumplan el requisito a) anterior, así como los siguientes:

a) Que esté aprobada definitivamente la delimitación de la unidad de ejecución si la misma no se efectuó con el planeamiento y que hubiese ganado firmeza en vía administrativa el acto de aprobación del proyecto de reparcelación o del proyecto de compensación si estos fuesen necesarios para el reparto de cargas y beneficios del Plan.

b) Que estuviese concluida la urbanización básica de la unidad de ejecución, definida según normativa- y en consecuencia sea previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contará con los servicios necesarios para tener la condición de solar.