5. EL CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO.5.1. CONSIDERACIONES PREVIASIgualmente al procedimiento seguido para la delimitación de las áreas de reparto procederemos para el cálculo del aprovechamiento tipo, diferenciando, en cada caso, el proceso seguido según las clases de suelo, dado que existen importantes diferencias en el método de cálculo según se trate de suelo urbano o urbanizable.Sin embargo es conveniente establecer algunas precisiones con carácter previo:De acuerdo al art. 95 LS para cada área de reparto, del Plan General o del Programa de Actuación Urbanística, estos instrumentos definirán el aprovechamiento tipo respectivo, lo que quiere decir:1. A cada área de reparto le corresponde un aprovechamiento tipo propio. Terrenos en la mismo área de reparto no pueden tener distinto aprovechamiento tipo.2. En suelo urbanizable no programado, no es el Plan General, sino el Programa de Actuación Urbanística quien debe determinar el correspondiente aprovechamiento tipo.Se hace necesario establecer algunas previsiones sobre los términos empleados, que permitan aclarar y establecer, de manera inequívoca, el alcance de los mismos. De manera resumida, la LS define el aprovechamiento tipo como el cociente entre el aprovechamiento lucrativo y la superficie total del área de reparto, por tanto:Vamos a analizar los dos factores que intervienen en la fórmula de manera separada.5.1.1. El aprovechamiento lucrativo total.Con carácter previo conviene señalar que la LS es muy poco precisa cuando habla de aprovechamientos. Normalmente se está refiriendo a los aprovechamientos urbanísticos aunque suele omitir el adjetivo.La LS no define tampoco lo que entiende por aprovechamiento lucrativo total, remitiendo a la legislación urbanística para que esta establezca el pertinente procedimiento de cálculo "por referencia a índice de edificabilidad, aplicación de condiciones edificatorias zonales o cualquier otro procedimiento, debiendo siempre basarse en las determinaciones reales del planeamiento e incluir el aprovechamiento correspondiente al uso dotacional privado". "En cambio los terrenos afectos por el Plan a uso o servicio público, tendrán carácter dotacional y no serán tenidos en cuenta a efectos del cálculo de los Aprovechamientos"Por ello, en ausencia de reglamento o legislación Autonómica que cubra esta laguna, existe una margen para el Plan a la hora de definir dicho concepto, siempre que se respeten los condicionantes que la Ley establece. En todo caso entenderemos como aprovechamiento urbanístico lucrativo de un terreno a la concesión, prescripción o posibilidad de utilizar el mismo con determinada intensidad de un determinado uso urbanístico lucrativo. Se expresa en unidades de superficie construida (o techo edificable) del uso y tipología -en su caso- permitidos por el planeamiento.El procedimiento seguido para el cálculo del aprovechamiento tipo por el Plan General de Málaga -y mientras de acuerdo a lo previsto en la Ley del suelo no se produzca una regulación autonómica específica- intenta clarificar conceptualmente la diferencia entre el concepto de edificabilidad y el concepto de aprovechamiento lucrativo (o aprovechamiento a secas).Se trata de hacer distinguible conceptualmente lo que son determinaciones de ordenación o planeamiento, expresadas mediante un índice de edificabilidad real o virtual, como ahora se aclarará, de lo que son los aprovechamientos, que representan la manera de medir la rentabilidad relativa de los distintos usos permitidos por el Plan.Así dos terrenos con idéntico índice de edificabilidad, pero cuyos usos sean diferentes tendrán idénticas condiciones de ordenación o de volumen, pero muy diferente rentabilidad o aprovechamiento urbanístico ( que no necesariamente debe o tiene que coincidir con la rentabilidad económica estrictamente entendida).Igualmente un terreno dotacional público tiene una edificabilidad determinada (y por consecuencia un determinado valor de uso), pero carece de rentabilidad lucrativa (un parque, una calle, no tienen valor de cambio) por lo que su volumen no se considera a efectos del cómputo de los aprovechamientos lucrativos.El proceso es el siguiente:Edificabilidad de cada uso y tipología.Dicha edificabilidad (E), se define según los casos:a) Terrenos para los que el Plan determina su ordenación de detalle en suelo urbano -ordenanzas-.El valor "E" es el que resulta del producto de la superficie del terreno (S) multiplicada por el índice de edificabilidad (e) asignado al mismo, tal que:E (m2t) = S (m2s) * e (m2t/m2s)El índice "e" es el índice de edificabilidad real o ficticio, que se determina según los casos de la siguiente forma:Para aquellas ordenanzas donde el Plan establece un índice de edificabilidad, dicho valor coincide con éste.En caso de no establecer el Plan expresamente índice de edificabilidad alguno, el valor "e" es un índice de edificabilidad ficticio, que se ha determinado en función de las condiciones edificatorias zonales definidas por el Plan.b) Terrenos a los que el Plan asigna uso dotacional privado en suelo urbano. Si este uso va ligado a edificaciones o construcciones se adoptará el valor que asigne el Plan, a dicho uso ya que esa es la edificabilidad real que le asigna el planeamiento. En caso de uso deportivo y verde privado de gran consumo superficial, pero cuya repercusión edificable sea prácticamente despreciable, se adoptara un índice de edificabilidad ficticio dependiendo de la zona en que se encuentre.c) Terrenos para los que se prevé la redacción de un PERI o un PP.La edificabilidad a aplicar en este caso será, sobre la total superficie del ámbito, la edificabilidad bruta del sector, definida en la correspondiente Ficha de características.Uso característico.La Ley no define cual es el uso y tipología característico de cada área de reparto en suelo urbano, no obstante por extensión del criterio aplicable al suelo urbanizable, se puede entender como uso y tipología característico al predominante según la ordenación urbanística aplicable. Siendo predominante aquel al que se destine mayor superficie construida.En consecuencia una vez determinado el techo edificable de cada uso y tipología del área de reparto, la determinación del uso característico es inmediata.Coeficientes de ponderaciónPara que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipología edificatoria característicos, el planeamiento debe fijar justificadamente los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que siempre se le asignará el valor de la unidad, y los restantes, a los que corresponderán valores superiores o inferiores, en función de las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.Los coeficientes de ponderación según la LS se basaran en los siguientes criterios:El coeficiente de ponderación del uso y tipología característico será la unidad.Los restantes usos y tipologías tendrán coeficientes mayores o menores, los cuales:a) Se elegirán en base a las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.b) Su elección debe estar justificada.c) Si el Plan califica terrenos para VPO u otro régimen de protección pública, se considerará esta calificación como uso específico y su coeficiente será el que exprese su valor en relación al área de reparto y coordinadamente con los criterios de valoración catastral. No es este el caso de nuestro Plan General.Obsérvese que sólo en el caso de la VPO se exige que el CP exprese el valor de este uso en relación a los restantes, sin embargo este es uno de los criterios posibles, aunque no obligatorio, ya que lo que la Ley expresamente exige es que dichos coeficientes respondan a las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.En nuestro caso y dada la inaplicabilidad de los valores catastrales vigentes a efectos de determinar el valor correspondiente a los distintos usos, en áreas de reparto coincidentes con ámbitos de gestión- se ha utilizado los valores de repercusión del suelo obtenidos por el método residual , conforme a lo dispuesto en el RDL 1.020/1.993, ajustándolo posteriormente a la estrategia urbanística del PGOU de Málaga a fin de ponderar también la previsible evolución de dichos valores en el futuro, a resultas de la evolución derivada del desarrollo del propio Plan.En áreas de reparto coincidentes con suelo urbano asistemático, los coeficientes de ponderación establecen el criterio en que se distribuyen las cargas de obtención de sistemas locales de cada área de reparto entre las diversas tipologías edificatorias, criterio que el Plan pretende proporcional a la superficie afectada de usos lucrativos, en el entendimiento de la ciudad heredada y del respeto a los aprovechamientos históricamente materializados sobre la misma.Aprovechamiento lucrativo.Se definen como Aprovechamientos lucrativos (A) de un terreno el resultante de multiplicar el techo edificable del mismo (E) por el coeficiente de ponderación (CP), que exprese el valor del uso y tipología que asigna el Plan a dichos terrenos, en relación al característico de su área de reparto, y por tanto:A (m2tp) = E(m2t) * CPque se expresará en m2 techo ponderados del uso y tipología característicos del área de reparto.Se define como Aprovechamiento lucrativo total del área de reparto, el resultado de sumar los aprovechamientos lucrativos de todos y cada uno de los terrenos que la constituyen - incluido el correspondiente al uso dotacional privado-.ATotal = S A i = A 1 +A 2+ ... + A n5.1.2. La superficie total.En relación a los terrenos que cabe incluir dentro del área de reparto, la LS es bastante clara y a ésta cuestión nos hemos referido al tratar del problema de la delimitación de estas áreas. Sólo conviene recordar aquí que:a) De la superficie total del área de reparto se excluyen los terrenos afectos a dotaciones públicas de carácter general o local ya existentes (Art. 33.1 Ley 8/90).Los sistemas generales ya estaban excluidos de la delimitación -en suelo urbano- en ausencia de legislación autonómica. Lo que resta es pues, excluir de la superficie total aquellas dotaciones públicas existentes. Estas dotaciones locales no se excluyen del área de reparto, pero su superficie no computa, ya que al tener la técnica del aprovechamiento tipo el objetivo de facilitar la obtención de terrenos dotacionales, no tiene sentido incluir los ya obtenidos y que ya son de uso público.b) No obstante lo anterior la Disposición Transitoria Sexta permite incluir en el cómputo aquellos terrenos afectos a dotaciones y equipamientos de carácter local ya obtenidos en suelo urbano (y los sistemas generales en esta clase de suelo si existe disposición autonómica que lo autorice, lo que no es el caso), siempre que su obtención haya sido por ejecución de planes generales adaptados a la Ley del Suelo, y hayan sido obtenidos por expropiación forzosa. Quedan pues excluidos de esta posibilidad, en general, los sistemas generales adscritos al suelo urbanizable y al suelo urbano.5.2. APROVECHAMIENTO TIPO EN SUELO URBANO.Con carácter previo, señalemos que en suelo urbano y dada la complejidad del proceso de cálculo va a resultar necesario que se modifiquen hábitos de comportamiento que hasta ahora han sido habituales en la tramitación del planeamiento y en su posterior gestión.Según lo dispuesto en el art. 96 LS "en suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y tipología edificatoria característicos, por su superficie total excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes". "El resultado reflejará siempre, unitariamente, la superficie construible de uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva".En suelo urbano, una vez explicados los criterios de delimitación de áreas de reparto en esta clase de suelo, pasemos a señalar las peculiaridades del cálculo del aprovechamiento tipo para grupo de las mismas.a) Áreas de reparto coincidentes con Planes Especiales de Reforma Interior.En todo caso, se tratan como área de reparto independientes y de conformidad con lo señalado hasta aquí, se infiere que el aprovechamiento tipo coincide con la edificabilidad bruta, prevista por el planeamiento y referida al uso global del sector, según queda establecida en la correspondiente Ficha de características.Corresponderá al PERI, que debe respetar en todo caso la ponderación establecida en el Plan general, establecer la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia expresa al uso y tipología edificatoria característico..b) Área de reparto coincidente con PERI o PP del PGOU83 aprobado definitivamente.La delimitación del área incluye los sistemas generales que, en su caso, estuviesen adscritos al sector de planeamiento parcial. Por consiguiente, el aprovechamiento tipo coincide con el aprovechamiento medio del ámbito de referencia.c) Área de reparto coincidente con unidad de ejecución.En este caso, no es aplicable -en principio- un índice de edificabilidad bruta, al tratarse de suelo urbano directo, aunque remitido a una figura de gestión.El cálculo del aprovechamiento se deriva del mismo proceso que el seguido para las áreas de reparto delimitadas en suelo urbano común, con la peculiaridad de que los coeficientes de ponderación para los diversos usos y tipologías se obtienen en función del valor de los mismos.d) Área de reparto zonal en suelo urbano.La delimitación de las áreas comprende todos los restantes terrenos de suelo urbano, que no se han incluido en ninguna de las anteriores delimitaciones, como se explicó anteriormente.Calculadas las edificabilidades de cada uno de los terrenos, la ponderación de los distintos usos y tipologías se efectúa a partir del juego de estos dos factores.El criterio básico para determinar los coeficientes ha sido tanto la claridad del procedimiento como la simplificación de los mecanismos, sin que desvirtúe los principios de la técnica.UsoLa valoración entre sí de los distintos usos en suelo urbano, se efectúa mediante la adopción del siguiente repertorio de coeficientes de uso, adoptados para todo el término municipal (dado que las diferencias reales entre ellos a nivel estadístico se ha estimado despreciables). Dichos factores son, en relación al uso residencial:Uso RelaciónResidencial 1,00
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