MEMORIA DE GESTIÓN

11. LOS REGISTROS.

Se recoge aquí la descripción de los Registros previstos en estas Normas. Sobre los que conviene precisar dos cosas.

En primer lugar, que dichos Registros si bien cumplen una necesaria función de control administrativo, deben fundamentalmente servir como instrumentos de publicidad del planeamiento y la gestión urbanística. Siendo la difusión de la información pieza clave en el proceso diseñado por el Plan.

En segundo lugar, la necesidad de coordinación de estos registros entre sí, pero también con el Registro de la Propiedad y el Catastro.

11.1. REGISTRO DE FACULTADES URBANÍSTICAS

El Ayuntamiento podrá formar un Registro de Facultades Urbanísticas donde se recogerá el régimen urbanístico aplicable a fincas, unidades de ejecución y sectores de planeamiento.

El registro contendrá como mínimo los siguientes datos:

a) Identificación urbanística y catastral de la finca, unidad de ejecución o sector.

b) Aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.

c) Grado de adquisición de facultades urbanísticas, de conformidad con lo establecido en este Título, con indicación de la fecha de adquisición de las mismas.

11.2. REGISTRO DE PLANEAMIENTO Y GESTION

El Registro de instrumentos de actuación urbanística se formalizará de conformidad con lo previsto en el artículo 166 del Reglamento de Planeamiento y en él se inscribirán, como mínimo:

a) Los acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento y gestión.

b) Las sentencias y resoluciones administrativas que afecten a los instrumentos a que se refiere el apartado anterior.

c) Los convenios urbanísticos.

11.3. REGISTRO DE SOLARES Y TERRENOS SIN URBANIZAR

Se formará un Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, al amparo de la Ley del Suelo, para los supuestos de incumplimiento de deberes urbanísticos recogidos en la citada Ley. Cuando el Ayuntamiento no opte por la expropiación, acordará la aplicación del régimen de venta forzosa, que se llevará a cabo mediante su inclusión en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar. El acuerdo de inclusión en este Registro contendrá la valoración del terreno conforme al grado de adquisición de facultades urbanísticas por su titular y determinará la imposibilidad para éste de proseguir el proceso urbanizador y edificatorio.

11.4. INVENTARIO DEL PATRIMONIO MUNICIPAL DE SUELO

El Ayuntamiento mantendrá el Inventario del Patrimonio Municipal de Suelo, donde se harán constar, al menos los terrenos que se incorporen a dicho Patrimonio, especificando el modo de adquisición, superficie y demás datos registrales.

En todo caso los terrenos para los que se hubiera constituido reserva a efectos de su posible incorporación al Patrimonio de conformidad a lo previsto en estas Normas, deberán ser incluidos en un Registro Complementario del anterior.

11.5. REGISTRO DE TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTOS

La Ley del Suelo se limita, en su artículo 197, a ordenar la creación de los Registros de Transferencias de Aprovechamientos por parte de los Ayuntamientos y a enumerar, con carácter enunciativo, los actos que deben inscribirse, como mínimo, en el mismo. En el artículo 198 se regulan sus relaciones con el Registro de la Propiedad. Sin embargo, de ambos preceptos resulta una regulación harto precaria que el Plan Genera, a falta de desarrollo legislativo o reglamentario, estatal o autonómico, debe completar.

El Registro de Transferencias de Aprovechamientos tendrá carácter administrativo, sin efectos constitutivos, aunque si declarativos y, por tanto de eficacia de los negocios jurídicos que sobre los aprovechamientos urbanísticos puedan producirse.

Se exigirá en consecuencia, la comprobación administrativa de las circunstancias urbanísticas que en ellos concurran.

11.5.1. Funciones del Registro.

El Registro tendrá las siguientes funciones:

a) Constatar la existencia de un aprovechamiento desvinculable del terreno del que provenga (parcela de origen), al ser el aprovechamiento real permitido por el planeamiento inferior al susceptible de apropiación por el propietario (parcela con defecto)

b) Constatar la existencia de terrenos donde se podrá materializarse el aprovechamiento a transferir (parcela de destino), por encontrarse en situación inversa a la anterior al ser el aprovechamiento real permitido por el planeamiento superior al susceptible de apropiación por el propietario (parcela con exceso).

c) Verificar que el aprovechamiento ha sido adquirido efectivamente por los titulares de los terrenos y, por tanto, que se han cumplimentado o, en su defecto, garantizado los deberes urbanísticos correspondientes y, en concreto, el deber de urbanizar la parcela y, en su caso, el deber de cesión.

d) Constatar y comprobar la viabilidad de la Transferencia y, en concreto, que la cuantía de aprovechamiento que se transfiere es igual o menor que el defecto en la parcela de origen y que el exceso de aprovechamiento en la parcela de destino.

e) Verificar la titularidad de los nuevos aprovechamientos resultantes en la parcela de destino, que podrá o no coincidir con los titulares de la finca de destino (dada la posibilidad de que los propietarios alcancen entre ellos acuerdos de distribución o de cesión de aprovechamientos)

Comprobación de que los anteriores acuerdos no son contrarios al ordenamiento urbanístico y los terrenos se encuentran en una misma área de reparto.

El Registro tendrá el doble objeto que se enuncia a continuación.

11.5.2. La publicidad del aprovechamiento urbanístico

Es decir la declaración de los posibles excesos o defectos en un determinado terreno.

Y ello aunque la Ley del Suelo no prevea explícitamente esta cuestión, parece necesario posibilitar la inscripción den el Registro de la declaración -como tal acto declarativo y no constitutivo- de la existencia de aprovechamientos urbanísticos no materializables en determinadas fincas de origen.

En todo caso, se ha estimado conveniente permitir la inscripción en el Registro de los aprovechamientos aún no adquiridos, para permitir la publicidad necesaria a fin de fomentar el mercado entre particulares, siempre que los deberes pendientes fuesen determinables y cuantificables de modo provisional.

Ello supone un evidente esfuerzo por parte de la Administración municipal, pero redundará en un mayor conocimiento de la situación real de los deberes urbanísticos pendientes. Existe finalmente el caso de que la posibilidad de cumplir dichos deberes, y por tanto adquirir legalmente derecho a los mismos, precisa que el titular pueda negociar su transmisión, haciendo frente a las cargas urbanísticas con el fruto económico de la transmisión. En todo caso, dicho aprovechamientos no serán transferibles en tanto no se cumplimenten los deberes correspondientes.

De conformidad con lo anterior podrán inscribirse:

a) Los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de apropiación correspondientes a propietarios de terrenos que sean objeto de ocupación directa por la Administración.

b) Los excesos de aprovechamiento correspondientes a las distintas unidades de ejecución que se delimiten en suelo urbano y urbanizable.

c) En suelo urbano asistemático, el aprovechamiento no materializable sobre la propia parcela, cuando ya se haya obtenido licencia para edificar y el Ayuntamiento no estime oportuno adquirir dicho defecto.

11.5.3. La inscripción administrativa de los negocios jurídicos de disposición de dicho aprovechamiento

Al mismo tiempo corresponde al Registro la constatación de los negocios jurídicos en relación a los aprovechamientos.

En el Registro de Transferencias de Aprovechamientos podrán inscribirse en concreto:

a) Los acuerdos de cesión o distribución de aprovechamientos urbanísticos celebrados entre particulares, que deberán constar en documento público.

b) Los acuerdos de compra, venta o cesión por cualquier título de aprovechamientos urbanísticos celebrados entre la Administración y los particulares, entre las que se incluyen los acuerdos de reparcelación económica.

c) Las transferencias coactivas de aprovechamientos urbanísticos, entre las que se incluyen asimismo las transferencias y compensaciones mediante reparcelación económica.

Los apartados a) y b) responden a inscripciones meramente declarativas y que no implican en si mismo transferencia de aprovechamiento, pero parece necesario contar con el Registro, a fin de crear y fomentar el mercado libre de Transferencias de aprovechamientos entre privados, como instrumento de publicidad de aquellos aprovechamientos susceptibles de entrar en dicho mercado