Comprende las áreas que se han desarrollado con edificación residencial unifamiliar,
cuya morfología está caracterizada por la correlación entre parcelas y unidades de
edificación, bien con viviendas aisladas o bien con viviendas adosadas, pero donde la
calle ha sido el elemento ordenador fundamental en la mayoría de los casos. En estas
áreas el proceso de edificación debe ser mantenido, o en su caso reconducido, en
ordenación adosada a fin de que, manteniéndose la relación entre parcelas y viviendas,
se consigan ordenaciones claramente referidas a las calles y acordes con la topografía de
las zonas.
Se establecen dos Sub-zonas, UAD-1 y UAD-2, diferenciadas por sus condiciones de
intensidad, edificación y uso.
La Sub-zona UAD-1, comprende las áreas que, dentro de esta zona de Vivienda
Unifamiliar Adosada, se caracterizan por su mayor intensidad y parcelación más pequeña.
La Sub-zona UAD-2, comprende las áreas que, dentro de esta zona de Vivienda
Unifamiliar Adosada, se caracterizan por su grado más bajo de intensidad y una
parcelación de mayor superficie unitaria.
1. Parcela mínima.
a) Superficie mínima admisible de parcela:
Sub-zona UAD-1: 100 m2.
Sub-zona UAD-2: 210 m2.
b) Fachada mínima admisible de parcela:
Sub-zona UAD-1: 5,50 m.
Sub-zona UAD-2: 7,0 m.
c) Se exceptúan de cumplir tales normas dimensionales mínimas de parcela, cuando se
tenga constancia por documento apropiado de la existencia de la parcela con sus
dimensiones, con anterioridad a la aprobación del PGOU de 1983.
2. Ocupación máxima de parcela.
El porcentaje de ocupación máxima de la parcela será para cada Sub-zona;
Sub-zona UAD-1: 60%.
Sub-zona UAD-2: 45%.
3. Edificabilidad neta.
Sub-zona UAD-1: 1,16 m2t/m2s.
Sub-zona UAD-2: 0,52 m2t/m2s.
1. Ordenanza de valla.
a) Solar sin edificar: Será obligatorio realizar un muro de cerramiento de 2,00 m. de
altura.
b) Parcelas edificadas:
b.1 Vallas alineadas a vial: Se realizará hasta 1,00 m. de altura con elementos
sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y
transparente. En los casos de muros de contención alineados a vial, sólo se permite una
valla de 1,10 m. sobre dicho muro de cerramiento ligero y transparente. Se presentará el
Proyecto de la valla conjuntamente con el Proyecto de Edificación.
b.2 Vallas medianeras: En las lindes medianeras, las diferencias de cotas de rasantes
entre los dos respectivos terrenos colindantes no deberá ser superior a 1,50 m. en toda
la separación al lindero y se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos
y opacos hasta una altura máxima de 2.10 m. medidos desde la rasante de la cota superior
de ambos terrenos colindantes. En ningún punto del terreno se podrá sobrepasar dichas
diferencias de rasantes y alturas de vallas, debiendo escalonarse y adaptarse la valla a
la topografía del terreno.
La alineación de la valla en el frente de la parcela coincidirá en todo caso con la
del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.
2. Retranqueo de fachada.
a) Se considera fachada principal a los efectos de aplicación de estas Normas de
zona, la que da frente a vial. En el caso de parcelas en esquina, hay tantas fachadas
principales como frentes a vial tiene la parcela.
b) La alineación de la fachada principal estará separada de la alineación de la
calle las siguientes distancias para cada Sub-zona, siendo obligatorio mantener esta
distancia a lo largo de los diferentes tramos de la calle:
Sub-zona UAD-1: 3 m.
Sub-zona UAD-2: 4 m.
En conjuntos edificatorios de varias unidades, estas distancias podrán tener el
carácter de mínimas, siempre teniendo como objetivo el logro de una adecuada
composición urbana y previo informe favorable de los Servicios Técnicos Municipales.
Esta misma separación, será obligatoria en los casos de parcelas extremas en cada
tramo de calle o lindes con zonas verdes públicas.
A la superficie de la parcela resultante de este retranqueo se le dará necesariamente
un cuidadoso tratamiento de jardinería, prohibiéndose cualquier otro uso en este
espacio.
c) En las parcelas de pendiente mayor del 50%, los edificios proyectados con la
Ordenanza UAD podrán disponerse conforme a las "Normas de Edificación en
ladera" de las presentes Normas.
3. Profundidad máxima edificable.
La profundidad máxima edificable, medida desde la alineación de la valla al vial,
será para cada Sub-zona:
Sub-zona UAD-1: 15 m.
Sub-zona UAD-2: 20 m.
4. Separación al lindero de fondo de parcela.
La línea de fachada posterior de la edificación deberá estar separada del lindero
medianero del fondo de parcela los siguientes valores mínimos para cada Sub-zona:
Sub-zona UAD-1: 3 m.
Sub-zona UAD-2: 5 m.
5. Altura máxima y número de Plantas.
Para todas las Sub-zonas, la altura máxima permitida será de PB+1, con un total de 7
metros de altura medidos de acuerdo con los criterios establecidos en los artículos
13.2.19 y 13.2.20-2 de las presentes Normas.
No obstante dentro de una altura máxima de cumbrera de 9,75 m. podrá disponerse
además de las plantas permitidas un ático vividero de cubierta inclinada, y cuyo techo
edificable contará a partir de 2.00 m. libre contados siempre a partir de la cara
superior del último forjado.
6. Altura libre de Plantas.
Para todas las Sub-zonas de altura libre de Plantas Altas y Plantas Bajas no será
inferior a 2, 50 metros.
7. Sótano.
Se admite en todas las Sub-zonas la edificación en planta de sótano para los usos y
las especificaciones contenidas en el artículo 13.2.24 de estas Normas.
8. Como criterio general no se podrán edificar conjuntos de viviendas adosadas con
una longitud mayor de 50 metros. En caso de parcelas con mayor fachada deberá
fraccionarse la edificación dejando entre conjuntos una distancia igual o superior al
doble de la correspondiente, para cada sub-zona, de separación a lindero público. Para
cumplir estos objetivos las alineaciones fijarán en los tramos de calles, los conjuntos
máximos y sus separaciones. Así mismo, las ordenaciones de volúmenes de los Planes
fijarán los conjuntos máximos en base a las condiciones topográficas o de otro tipo,
justificadamente.
9. Vuelos de cuerpos salientes.
Sobre la alineación de fachada el vuelo máximo permitido será de 0,60 m.
Para las dos Sub-zonas, en conjuntos de parcelas edificables contiguas cuya actuación
consista en la edificación de conjunto de nueva Planta cuya superficie total parcelada
sea superior a 3.000 m²., puedan inscribirse un círculo mínimo de 40 m. de f, no tenga,
junto a parcelas contiguas no edificadas una superficie superior a 15.000 m²., y puedan
demostrarse alguna de las circunstancias siguientes:
1. Morfología parcelaria con insuficiente frente de vial u otra circunstancia
morfológica, en la que, la aplicación directa de la Ordenanza UAD, suponga una
disminución considerable del aprovechamiento otorgado por el P.G.O.U.
2. Características exclusivamente residencial de la zona, en suelos no de ensanche,
dando viales no estructurantes. Que, por dicha razón no sea previsible la necesidad de
nuevas aperturas de viales públicos.
3. Que por la diferencia de rasantes entre el terreno y los viales circundantes, no
permita apoyar la edificación en ellos, o en su caso, de la aplicación de la norma de
edificación en laderas resulte una implantación con excesivos movimientos y obras de
contención.
Se autorizan las siguientes condiciones excepcionales de ordenación que podrán
aplicarse alternativamente a las anteriormente definidas en este capítulo:
a) Se tramitará mediante Estudio de Detalle que contenga la definición de los
volúmenes de la Edificación así como, si es el caso, la división de la actuación en
fases a las que hayan de corresponder Proyecto de Edificación y licencia de obras
unitaria.
b) El número de viviendas en ningún caso excederá del resultante al aplicar las
condiciones de parcela mínima cada Sub-zona, descontando de la superficie bruta los
viales privados de nueva apertura.
c) El conjunto habrá de mantener una separación a linderos privados de 4 m. como
mínimo.
d) No se fijan los valores de los parámetros de edificabilidad neta y ocupación
máxima por cada una de las parcelas que integran el conjunto. Sin embargo, la
edificabilidad y la ocupación de suelo totales resultantes del conjunto de la
ordenación, no podrá superar los valores suma de las que resultarían de aplicar a cada
parcela edificable sus índices correspondientes, descontados los viales privados de nueva
apertura.
La alineación de edificación deberá separarse con una distancia homogénea de los
viales privados a que dé frente.
No podrán disponerse conjuntos con una longitud mayor de 50 metros, de igual forma a
lo expuesto en el Art. 13.9.4. apartado 8.
e) Son de aplicación todos los demás parámetros y condiciones de Ordenación y
Edificación regulados en los artículos anteriores de este capítulo que no hayan sido
expresamente excepcionados en este artículo, incluyendo las fachadas mínimas admisibles.
f) A los espacios libres de Edificación resultantes de la Ordenación del conjunto,
se les deberá conferir totalmente o en parte la condición de mancomunados, que se
establecerá por Escritura Pública inscrita en el Registro de la Propiedad. Estos
deberán poder inscribir un círculo mínimo de 20 m. de diámetro.
En el mismo caso del punto anterior, para conjuntos de parcelas superior a 15.000
m²., y en aquellas otras de inferior superficie que, por su localización estructurante,
sea necesaria la apertura de viales públicos que completan la trama viaria del P.G.O.U.,
el Ayuntamiento podrá exigir la redacción de un PERI, que posibilite dichas aperturas
viarias, de ámbito la superficie propuesta, que podrá ampliarse a parcelas no edificadas
colindantes. La ordenación en dicho PERI podrá acogerse a las determinaciones del punto
anterior.
En los casos cuyo objetivo sea exclusivamente la ordenación de parcelas, será
necesario tramitar un proyecto de reparcelación que cumpla con todas las condiciones de
ordenación contenidas en estas Normas.
a) Uso pormenorizado:
Residencial, en sus variantes Unifamiliar y Bifamiliar.
b) Usos compatibles:
Terciario (excepto recreativo e instalaciones de hostelería con actividad musical,
apartado 2.2 del artículo 12.4.9), equipamiento comunitario (excepto cementerios),
aparcamientos, y servicios técnicos e infraestructuras urbanas.
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