Comprende esta zona todo el área central de la Ciudad, con tramas correspondientes a
procesos e urbanización histórica, de las que se pretende conservar y proteger la
relación de su arquitectura con el espacio urbano, permitiendo y regulando la renovación
de la edificación.
La zona delimitada bajo este concepto, comprende:
- Subzona C1 - Centro Histórico: Con ámbito idéntico al del PEPRI Centro, que se
declara expresamente vigente, salvo en lo dispuesto en los siguientes artículos.
- Subzona C2 - Perchel Alto: Proveniente del ámbito del PERI C2 del PGOU de 1983,
PERI que se declara expresamente vigente.
- Subzona C3 - Trinidad Perchel: Con ámbito y determinaciones las del PERI
Trinidad-Perchel, que se declara expresamente vigente, salvo lo dispuesto en los
siguientes artículos.
Los artículos 8, 13 y 14 del PEPRI Centro y los artículos 5, 10 y 11 del PERI
Trinidad Perchel que regulan esta materia, quedan sustituidos por este artículo, con la
siguiente redacción:
Para garantizar la adecuación a las arquitecturas históricas existentes de los
procesos de renovación urbana en las zonas Centro y Trinidad Perchel se dictan los
siguientes criterios que habrán de tenerse en cuenta en el estudio de integración con
las edificaciones colindantes que deberán presentarse con los proyectos de edificación
en estas zonas:
a) En las fachadas predominará las superficies de macizo sobre la de hueco.
b) Los huecos o conjuntos de ellos, tendrán predominantemente proporciones
verticales, debiéndose adaptar a las de las edificaciones colindantes, así como en sus
ritmos y dimensiones.
c) Los huecos de planta baja se adaptarán a la composición del resto de la fachada.
d) Los aleros y balcones deberán tener un canto máximo de 12 cms.
e) Los rótulos comerciales, de publicidad informativa de los locales, se diseñarán
de forma integrada con el edificio, sin sobrepasar los límites de la cornisa de planta
baja del edificio, sin ocular sus elementos arquitectónicos y sin sobresalir más de 50
cms. del plano de fachada, quedando prohibidos en plantas altas y cubiertas.
f) Deberá justificarse la elección del sistema de cubiertas en función del entorno.
En los casos en los que la planta ático se prevea en el PEPRI Centro, o en alturas
superiores a B+3 en Trinidad Perchel la última planta, ésta quedará limitada dentro del
diedro real formado por los distintos planos con inclinación máxima del 75%, trazados
respectivamente desde los bordes de las cornisas de las fachadas, no debiendo superar las
intersecciones de dichos planos, los 4,50 metros de altura. Estos planos podrán albergar
huecos de iluminación y ventilación siempre que la suma total de la anchura de los
huecos no sea superior a 1/2 de las longitudes de las fachadas respectivas.
En los demás casos, por encima de la altura reguladora, solo se permiten:
1.- La cubierta inclinada de teja cerámica en su color natural, vidriada o panel con
tratamiento exterior, con una altura máxima de 2,75 m., medidos sobre el último forjado,
y bajo cuyo espacio, solo podrán situarse depósitos de agua y elementos técnicos de las
instalaciones, excepto en las ordenanzas específicas que fijen otras condiciones.
En este caso, dicha superficie contabilizará a efectos del aprovechamiento
patrimonizable.
2.- Y dichos mismos elementos sobre terraza plana con la misma altura de 2,75 m. y
separados 5 m. del borde de la cornisa de la última planta.
Las aguas pluviales serán conducidas a la red general de alcantarillado.
g) En las actuaciones edificatorias se procurará mantener la estructura parcelaria
original. No obstante lo anterior, se permitirá la edificación con tratamiento conjunto
de varias parcelas contiguas. En tal caso, la composición de las fachadas se fragmentará
de acuerdo a la estructura de las parcelas originales, o bien en tramos no superiores a
diez (10) metros de anchura en orden a la conservación y protección de la relación de
su arquitectura con el espacio urbano.
Los artículos 7 (excepto listados de alturas por calles) y 22.bis del PEPRI Centro, y
artículo 4 del PERI Trinidad Perchel, quedan sustituidos por este artículo redactado
como sigue:
El número obligatorio de plantas y alturas de las edificaciones será la recogida en
listados y planos.
En el caso de edificios protegidos integral o arquitectónicamente en sus dos grados,
la altura obligatoria es la del propio edificio que se protege.
Sobre dicha altura prevalecerá la que establezca, en su caso, en Estudios de Detalle
que pretenden resolver casos singulares de recomposición de medianeras, existencia de
edificios protegidos, continuidad de cornisas, …, y cualquier otro problema que la
altura de calle aplicada al edificio ocasione a la morfología del espacio urbano, sin que
en ningún caso ello suponga alterar el aprovechamiento que corresponde a los terrenos
comprendidos en el Estudio, ni ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de la
ordenación de los predios colindantes.
En general, la altura libre de planta baja tendrá un máximo de 4,20 m. y un mínimo
de 3,50 m. en la zona Centro Histórico y un máximo de 3,50 m. y un mínimo de 3,00 m. en
Trinidad Perchel. En caso de destinarse la planta baja al uso de vivienda, deberán
mantenerse dichas alturas exteriormente, pudiendo las viviendas tener una altura libre
interior distinta.
La altura libre de plantas altas tendrá un mínimo de 2,80 m. No obstante, sobre esta
condición prevalecerá la de que las alturas libres de plantas bajas y altas deberán
adaptarse al orden de las edificaciones colindantes para lograr una regularidad de cotas y
de cornisas en todas sus plantas y en el conjunto de la fachada de calle. Esta condición
prevalecerá sobre la de la altura de la calle, y sobre las alturas libres mínimas de las
plantas.
Para los viales de nueva apertura, el número obligatorio de plantas y la altura
máxima, de la edificación, vendrán dadas por su relación con el ancho del vial al que
la edificación dé frente, de acuerdo con las siguientes tablas:
| Ancho de calle |
Nº obligatorio de plantas |
Altura máxima |
| Hasta 3,50 m |
PB+1 |
7,50 m. |
| Más de 3,50 m hasta 7,50 m |
PB+2 |
10,50 m. |
| Más de 7,50 m hasta 12,50 m |
PB+3 |
13,50 m. |
| Más de 12,50 m hasta 16,50 m |
PB+4 |
16,50 m. |
| Más de 16,50 m |
PB+5 |
19,50 m. |
El artículo 6 del PEPRI Centro queda sustituido por este artículo queda sustituido
por este artículo redactado como sigue:
Por tratarse de una zona urbana histórica, en la Zona Centro el patio constituye uno
de los elementos estructurales fundamentales, definiendo profundamente la morfología de
esta trama. El patio deberá mantener, pues, esa función estructurante, sin quedar
reducido al mero concepto de Patio de Luces para iluminación y ventilación de las
viviendas.
Se distinguen dos tipos de patios:
1. Tipo A: Son aquellos patios a través de los cuales ventilan y reciben iluminación
viviendas interiores o ejercen una función estructurante de la tipología del edificio.
Dichos patios deberán cumplir las siguientes condiciones:
a) La superficie mínima del patio en toda la altura de la edificación será tal que
permita inscribir en su interior un círculo cuyo diámetro sea 1/3 de la altura total
mayor del edificio al cual sirve. La separación mínima entre dos paredes opuestas no
será inferior a 3 metros medida en cualquier punto. En los casos de parcelas superiores a
250 m² esta separación mínima será de 4 m. En cualquier caso uno de los lados del
patio deberá tener como mínimo 1/2 de la altura total mayor del edificio al que sirve el
patio.
b) Los patios mantendrán sus dimensiones mínimas en toda la altura del edificio,
siendo obligatorio en todas las plantas, incluida la planta baja. Teniendo el patio de
planta baja función estructurante del edificio, para el acceso a las viviendas y
relación directa con la calle y debiendo disponerse centrado sobre la planta del
edificio. El espacio libre de acceso directo de la calle al patio tendrán una dimensión
mínima de 2,00 m. si es peatonal y 3,00 m. si es también para tránsito de vehículos.
c) No obstante lo expuesto anteriormente, en casos excepcionales debidamente
justificados, podrá autorizarse por el Ayuntamiento previa propuesta por el interesado,
la ocupación al 100% de la planta baja.
En este caso, las dimensiones mínimas del patio responderán igualmente a la altura
total del edificio. Asimismo el patio deberá recibir en tratamiento adecuado como
elemento especial estructurante.
2. Tipo B: Cuando los patios no se destinen a iluminación o ventilación de viviendas
interiores o bien sean Patios de Luces, no serán entendidos como patios estructurantes y
su superficie será tal que pueda inscribirse en ellos un círculo cuyo diámetro será
igual a 1/3 de la altura total de las plantas a las que sirve este patio, con una
separación mínima de 3 metros entre dos paredes opuestas medida en cualquier punto. El
círculo deberá estar libre, quedando fuera de él todo tipo de cuerpos o elementos
salientes.
El artículo 19 del PEPRI Centro queda sustituido por este artículo redactado como
sigue:
Se establece el siguiente cuadro de actuaciones máximas para cada tipo de
protección:
PROTECCION ACTUACION MAXIMA
1. Integral Restauración
2. Arquitectónica Rehabilitación
3. Arquitectónica parcial Renovación parcial
4. Ambiental Renovación con previo estudio perceptivo
Cada tipo de protección tendrá dicha máxima actuación, de las definidas en el
apartado anterior permitida.
Considerada la actuación permitida como máxima, incluye pues, también como
permitidas, las actuaciones de nivel inferior en la escala enumerada.
No podrán realizarse obras de mayor alcance, para cada tipo de protección, que las
definidas en el apartado anterior para la actuación máxima que le corresponde. No
obstante, en los niveles de Protección Arquitectónica I y Arquitectónica II, en casos
excepcionales debidamente justificados, podrán autorizarse obras interiores puntuales de
mayor alcance, previa propuesta del interesado; siempre que la actuación pretendida no
afecte a elementos de valor del edificio.
El artículo 38 del PEPRI Centro queda sustituido por este artículo redactado como
sigue:
En los edificios actualmente en funcionamiento se permite el mantenimiento de los usos
preexistentes, entendiendo éste en el sentido indicado por el apartado c) del artículo
12.1.3. del Plan.
El Uso Industrial sólo se podrá mantener si es de primera categoría, de acuerdo con
la normativa específica.
En los edificios de Protección Integral y Arquitectónica el mantenimiento de los
usos preexistentes será posible, en las mismas condiciones, siempre que no resulten ser
inconvenientes para la conservación de las características del edificio que motivan su
protección, o sea impedido el uso por su Ficha del Catálogo.
El artículo 39 del PEPRI Centro queda sustituido por el presente, redactado de la
siguiente manera:
En los casos de cambio en la actividad de un edificio, sustitución de los mismos, o
creación de edificios de nueva planta, los usos permitidos son los siguientes:
a) Usos de Vivienda.
Se permite el uso de vivienda en todas las plantas de la edificación. Asimismo se
permiten viviendas interiores (entendidas como tales aquellas en que ninguna de sus
dependencias tiene huecos a calles), siempre y cuando los huecos de las mismas den a
patios que cumplan las condiciones que se regulan en el Capítulo 2. En los edificios de
protección integral y arquitectónica, la única limitación es que las estancias y
dormitorios den a un patio en el que se pueda inscribir un círculo en todas sus plantas
de 1/3 de la altura total del edificio con un mínimo de 3 m.
b) Uso de Aparcamiento.
En el ámbito de este PERI no es obligatorio disponer de aparcamiento propio en los
edificios en los siguientes casos:
1. En las obras de "restauración" y rehabilitación sobre la edificación
existente, sea de Protección o no.
2. Cuando el solar tenga una superficie inferior a los 300 m².
3. Cuando las vías de acceso sean peatonales o de ancho inferior (entre fachadas de
edificación) a los 6,00 m.
4. Cuando el ancho de fachada es inferior a los 6,00 m.
En el resto de los casos será obligatorio proyectar dentro del propio solar un
aparcamiento por vivienda, o el número de plazas asignadas al uso en la normativa
urbanística el PGOU en planta baja o en sótano. La entrada al aparcamiento deberá
proyectarse unida a la entrada o portal, formando una sola unidad compositiva. En el caso
de utilizar la planta baja para aparcamientos, deberá dedicarse a local comercial o
vivienda al menos la primer crujía que se dé frente a fachada de vía pública. Dicha
crujía destinada a local comercial o vivienda deberá tener un fondo mínimo de 3,5 m.
Se permiten los edificios de nueva planta destinados a uso exclusivo de aparcamientos
en los solares que el Plan señala a este efecto y también en aquellos otros que en base
a una propuesta justificada por parte de la propiedad sea admitida por los órganos de
gestión urbanística del Ayuntamiento. Para estos casos las condiciones reguladoras de la
edificación son las que se expresan en el artículo 13.2.27 del PGOU, debiendo estudiarse
su integración arquitectónica con el entorno urbano y los estudios de tráfico
necesarios a través del documento o instrumento de planeamiento adecuado.
c) Uso de Oficinas o Terciario.
Se entiende por uso de oficinas o terciario aquel que tiene como función principal
prestar servicios administrativos, burocráticos, técnicos de información y
asesoramiento y financieros, ya sean de carácter público o privado.
Se incluyen en este uso actividades tales como gestorías, inmobiliarias, notarías,
entidades financieras y de crédito, compañías de seguros, servicios de la
Administración, y en general los espacios destinados a oficinas o despachos
profesionales, incluso las clínicas y/o consultas privadas de médicos.
Para todo el ámbito contemplado por este Plan Especial, la superficie máxima
construida de este uso por unidad de parcela edificada, podrá ser como máximo hasta un
50% del techo construido del edificio, teniendo la limitación de no superar en ningún
caso la altura de PB+2 (planta baja más dos alturas). En 50% se entiende incluido el uso
comercial.
Por tanto no se permiten edificios destinados exclusivamente a uso terciario, excepto
en los casos cuya actividad sea la asistencia pública de la Administración
(Ayuntamiento, Diputación, Junta de Andalucía y Delegaciones Provinciales del Gobierno y
del Estado), o Corporaciones de derecho público y ello en función de su carácter de
equipamiento.
d) Uso Comercial.
Se entiende por espacios destinados a uso comercial, aquellos que estando abiertos al
público, desarrollan una actividad de compraventa o permuta de mercancías al pormenor y
su almacenamiento inmediato, tales como mercados, supermercados, tiendas de diversos tipos
cualquiera que sea su grado de especialización, y en general aquellas que suponen
servicios a las personas con carácter no burocrático o de oficina.
Al igual que en el apartado anterior del terciario, se permite una superficie máxima
por unidad de parcela edificada de hasta un 50% del techo construido del edificio,
teniendo la limitación de no superar en ningún caso la altura de PB+2. En el 50% se
entiende incluido el uso de oficinas.
Se permiten los edificios destinados exclusivamente a la actividad comercial. No se
podrán utilizar las partes principales de un edificio, que dan vista al exterior, para
almacenamiento de apoyo a los comercios. Estos deberán estar situados en lugares
secundarios, no visibles al exterior.
Los espacios, e incluso, unidades horizontales de edificación, destinadas a
almacenaje o estocaje exclusivo de mercancías, no consideradas como necesarias de apoyo a
ningún comercio, no se consideran como actividad comercial, sino industrial, por lo que
no se permiten.
e) Uso Industrial.
Sólo se permite industria de primera categoría en edificio exclusivo.
f) Uso Hotelero.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
g) Uso de Hostelería.
Se permite, de acuerdo con la Normativa Urbanística del P.G.O.U., excepto
instalaciones con actividad musical (apartado 2.2 del artículo 12.4.9.). Los usos del
apartado 2.1 del artículo 12.4.9 se permiten únicamente en planta baja, primera y
sótano. A excepción de aquellas calles con alturas menores de PB+2, en la cuales la
instalación de este uso no deberá ser manifiestamente inconveniente para el
mantenimiento del uso dominante residencial.
h) Uso de Alojamiento Comunitario.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
i) Uso Recreativo.
De acuerdo con la Normativa Urbanística del P.G.O.U.
j) Uso de Asistencia Sanitaria.
De acuerdo con la normativa Urbanística del P.G.O.U.
k) Uso Educativo.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
l) Uso Cultural.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
m) Uso Religioso.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
n) Uso Deportivo.
De acuerdo con la normativa urbanística del PGOU.
o) Uso de Protección.
De acuerdo con la Normativa Urbanística del P.G.O.U.
El artículo 40 del PEPRI Centro queda sustituido por el presente, redactado de la
siguiente forma:
En las calles que a continuación se relacionan se prohiben en planta baja de los
edificios los siguientes usos: Bancos y Entidades Financieras.
Se entiende que la restricción en planta baja afecta a las parcelas o edificios
situados en las calles mencionadas, incluyendo todo el fondo o profundidad máxima
edificable de la parcela o edificio en cuestión, por lo que las esquinas de calle se
consideran vinculadas a la restricción hasta el límite parcelario, aún cuando ésta dé
a una calle no sometida a la restricción citada.
Relación de calles:
Larios, Alameda Principal, Puerta del Mar, Plaza Félix Sáenz, Plaza de las Flores,
Plaza de la Constitución, Nueva, Comedias, Molina Larios, Plaza Mitjana, Plaza del
Carbón, Liborio García, Plaza del Teatro, Muro de Puerta Nueva, Santa María,
Calderería, Sánchez-Pastor, Especerías, Strachan, La Bolsa, Martínez, Granada y Plaza
Uncibay.
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