Parcela: Se define como PARCELA toda porción de Suelo urbano edificable, delimitada
con el fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y de la edificación,
conferir autonomía a la edificación por unidades de construcción, servir de referencia
a la intensidad de la edificación y el número de viviendas y asegurar la unidad mínima
de edificación.
Se establecen las siguientes normas generales sobre parcelación:
a) La unidad de parcela resultante del planeamiento no habrá de ser necesariamente
coincidente con la unidad de propiedad.
b) Cuando en las Ordenanzas de Zona o en los Planes Parciales o Especiales se
establece una parcela mínima o unas dimensiones mínimas en algunos de sus lados, será
obligatorio cumplir tales mínimos para poder edificar.
c) Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con lo previsto en el párrafo
I, artículo 258 del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Conforme a lo estipulado en el
párrafo 2 del artículo 258 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, la cualidad de
indivisible deberá hacerse constar obligatoriamente en la inscripción de la finca en el
Registro de la Propiedad.
Solar: Parcela que por concurrir las condiciones de superficie y urbanización que
establecen la Ley del Suelo y estas Normas, es apta para ser edificada de forma inmediata,
previo señalamiento de alineaciones y rasantes de acuerdo con lo establecido por la
G.M.U.
A los efectos de aplicación de las ordenanzas de este PGOU se define como TERRENO
NATURAL:
a) El terreno natural propiamente dicho, sin alteraciones procedentes de rellenos o
excavaciones previas a la actuación edificatoria sobre él.
En caso de duda de tales alteraciones, el Ayuntamiento podrá dictaminar como terreno
natural el teórico del perfil trazado entre las calles superior e inferior.
b) El terreno resultante del movimiento de tierras realizados al amparo de proyecto de
urbanización aprobados y en el que se recojan tales movimientos de tierras y perfiles
resultantes.
1. Superficie de techo edificable:
Es la suma de las superficie cubiertas de todas las plantas que, de conformidad con
estas Normas, tenga la consideración de Bajas y Altas, así como de los sótanos en los
casos que computen. (Art. 13.2.24).
En el cálculo de esta superficie se computarán también íntegramente las
superficies correspondientes a las terrazas no voladas, a los cuerpos salientes cerrados,
a las edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y a las edificaciones existentes
que se mantengan, así como la proyección de las escaleras, incluso exentas, por cada
planta, y la proyección horizontal por cada planta de los huecos de canalizaciones
verticales y de ascensor.
La superficie de los cuerpos salientes abiertos computará a estos efectos en un
cincuenta por ciento.
No serán computables; las plantas diáfanas (entendiendo por diáfana la planta libre
de edificación, salvo los núcleos de comunicación vertical, y sin limitaciones físicas
en ninguno de sus bordes perimetrales en una franja al menos de dos metros de anchura de
forma que se asegure su continuidad con el resto de la parcela privada de la que forma
parte la edificación), los accesos públicos bajo pórticos abiertos, las terrazas o
porches descubiertos (aunque se cubran con pérgolas o toldos) y los espacios de planta
baja destinados a los aparcamientos obligatorios según estas Normas y los aparcamientos
que no siendo obligatorios se encuentran en plantas diáfanas NO cerradas.
2. Indice de edificabilidad bruta o de zona, es el límite máximo de edificabilidad,
expresado en m²t./m²s.(metros cuadrados de techo / metros cuadrados de suelo) aplicado a
toda la superficie de cada zona o sector.
3. Indice de edificabilidad neta para cada uso, es el índice máximo de
edificabilidad, expresado en m²t./m²s. (metros cuadrados techo / metros cuadrados de
suelo) aplicables a la superficie neta edificable destinada a cada uso.
1. Superficie resultante de la proyección ortogonal sobre un plano horizontal de la
totalidad del volumen de la edificación sobre y bajo rasante, incluidos los cuerpos
salientes, en el interior de la parcela.
2. En las ordenanzas de edificación correspondientes a cada zona se fijan los
porcentajes de ocupación máxima de la edificación referidos a las parcelas.
3. Los sótanos resultantes de excavaciones, nivelaciones y rebajes de terreno no
podrán sobrepasar el porcentaje de ocupación máxima de parcela.
No obstante la superficie del sótano podrá ocupar hasta un 25% más de ocupación de
su ordenanza siempre que sea para uso de aparcamiento, se cumpla la separación a linderos
públicos y privados y se garantice las condiciones generales de ajardinamiento del resto
de la parcela, y de la ordenanza CJ en particular.
4. Los terrenos no ocupados por la edificación al aplicar la regla de ocupación
máxima, no podrán ser objeto de ningún otro tipo de aprovechamiento en superficie más
que el correspondiente a los usos de Zona Verde y Deportivo, siempre que, en este segundo
caso, no existan cuerpos de edificación que sobresalgan de la cota definitiva del
terreno.
5. Los propietarios de dos o más parcelas contiguas podrán establecer la
mancomunidad de los espacios libres de las parcelas, con sujeción a los requisitos
formales que establecen estas normas para los patios mancomunados.
Línea que separa el uso viario (peatonal o rodado) de otros usos, distinguiendo el
dominio público del privado.
Línea que señala el límite de la edificación y que podrá coincidir o no con la
alineación del vial.
Es una medida lineal relacionada con la anchura del vial, que en determinadas
Ordenanzas se adopta como parámetro de referencia para determinar la altura reguladora y
otras características de la edificación. Su forma de medición se atendrá a las
siguientes reglas:
a) Si las alineaciones de vialidad están constituidas por rectas y curvas paralelas
con distancia constante en cualquier tramo del vial entre dos transversales, se tomará
esta distancia como ancho de vial.
b) Si las alineaciones de vialidad no son paralelas o presentan estrechamientos,
ensanches o cualquier otro tipo de irregularidad, se tomará como ancho de vial, para cada
lado de un tramo de calle comprendido entre dos transversales, el mínimo ancho puntual en
el lado y tramo considerados.
c) En cualquier caso a los efectos de determinación de altura reguladora,
predominará el criterio de homogeneidad de altura en la calle, tanto para estrechamientos
como para ensanches puntuales.
Es el retroceso de la edificación respecto a la alineación del vial o a las
medianerías. Puede ser:
a) Retranqueo en todo el frente de alineación de una manzana.
b) Retranqueo en todas las plantas de una edificación.
c) Retranqueo en las Plantas Altas de una edificación.
d) Retranqueo en Planta Baja para formación de pórticos o soportales.
1. No se permiten retranqueos en las zonas o sectores donde expresamente se prohiban
por las correspondientes ordenanzas.
2. En las zonas o sectores en que expresamente se permita o esté establecido, se
admitirán fachadas porticadas configurando soportales. En tales casos, las Ordenanzas
específicas de cada Zona o sector fijarán las dimensiones de la luz de paso entre
pilares y fachada retranqueada, que habrá de ser la misma en toda la extensión de la
fachada retranqueada y nunca inferior a 2 metros, así como la altura libre, que no será
inferior a 3,50 m.
3. No se permiten retranqueos si como consecuencia de ellos aparecen medianerías
vistas.
1. Las separaciones mínimas de la edificación o edificaciones al frente de vía
pública, al fondo de la parcela, a los lindes laterales de esta y entre edificaciones de
una misma parcela, son las distancias mínimas a las que se podrá situar la edificación,
incluidos sus cuerpos salientes. Tales separaciones se definen como la menor distancia
existente desde los puntos de cada edificación, incluidos los cuerpos salientes, hasta
los planos o superficies regladas verticales cuya directriz sea la linde de cada parcela.
El valor de tales parámetros se determina en las Ordenanzas específicas de cada Zona
o Sector.
2. Los sótanos u obras resultantes de excavaciones, desniveles o rebajas del terreno,
deberán respetar los parámetros de las separaciones a linderos fijados para cada zona o
sector, excepto en los supuestos contenidos en las normas de edificación en ladera.
3. Las instalaciones deportivas y piscinas que no constituyen cuerpo edificable sobre
rasante, podrán situarse a una distancia mínima de 2,00 m. de los linderos públicos y
privados, sin tener que cumplir las distancias marcadas por las ordenanzas de zona.
Es la superficie de suelo delimitada por alineaciones de vialidad contiguas.
Es la distancia normal a la línea de fachada medida sobre rasante definitiva del
terreno entre la alineación de la edificación y la fachada posterior incluidos los
cuerpos salientes de esta última. Define el plano de fachada que da al espacio libre
interior de manzana.
Los Estudios de Detalle podrán modificar justificadamente este parámetro, cuando
así se considerase oportuno a criterio municipal.
Es el espacio no ocupado por edificación aparente que resulte de aplicar las
profundidades edificables.
Es la pared lateral límite entre dos edificaciones o parcelas contiguas hasta el
punto común de elevación, pudiendo interrumpirse su continuidad por patios de luces y
ventilación sean o no de carácter mancomunado.
1. Cuando por aplicación de diferentes alturas reguladoras, retranqueos, profundidad
edificable u otras causas, aparezcan medianerías al descubierto, estas habrán de
acabarse con los materiales y tratamientos propios de la fachada del edificio, y
optativamente podrá retirarse la distancia necesaria para permitir la aparición de
huecos como si se tratase de una fachada.
2. Si la medianería que resulte de la edificación de dos solares contiguos no es
normal a la línea de fachada, sólo podrán edificarse los solares cuando el ángulo
formado por la medianería con la normal de la fachada en el punto de su intersección sea
inferior a 30º.
Se exceptúan de esta condición las parcelas cuyo colindante o colindantes se
encuentren ya edificadas.
En los demás casos, para poder edificar habrán de regularizarse los solares de forma
que cumplan la condición indicada.
Los casos especiales a que den lugar linderos de parcela curvos o quebrados o parcelas
en ángulo, serán resueltos por equiparación con el criterio que se contiene en este
artículo.
3. En aquellas medianerías que por la calificación urbanística de los predios
colindantes pudieran considerarse permanentes y de interés visual en el paisaje urbano,
el Ayuntamiento podrá actuar mediante tratamiento de las mismas en manera acorde con las
fachadas del edificio, sin necesidad de autorización por parte de los propietarios de las
fincas afectadas.
1. Se definen como cuerpos salientes a los cuerpos de la edificación habitables u
ocupables, cerrados o abiertos que sobresalen del plano de fachada (perímetro cerrado del
edificio), o de la alineación de la edificación, o de la alineación del espacio libre
interior de la manzana.
2. Son cuerpos salientes abiertos los que tienen su perímetro totalmente abierto.
Pertenecen a este concepto los balcones o análogos.
3. Son cuerpos salientes cerrados todos los no incluidos en el apartado anterior.
4. Cómputo de superficies:
1. La superficie en planta de los cuerpos salientes cerrados se computará
íntegramente a efectos del índice de edificabilidad neta y de la superficie de techo
edificable.
2. La superficie en planta de los cuerpos salientes abiertos computará en un
cincuenta por ciento a efectos del índice de edificabilidad neta y de la superficie de
techo edificable.
3. En el supuesto singular de que el cuerpo saliente sea mixto, es decir, se abra para
todos sus lados a partir de un plano paralelo a la línea de fachada, la superficie de
esta última parte abierta sólo se computará en un 50% a efectos del cálculo de la
superficie de techo edificable.
4. La proyección de los cuerpos salientes cerrados y abiertos se computará
totalmente a efectos de ocupación máxima sobre parcela y, si es el caso, a efectos de
separaciones a los límites de parcela.
5. Se prohiben los cuerpos salientes en Planta Baja.
6. Se admiten, con las excepciones o restricciones que se establecen en las Ordenanzas
específicas de Zona o Sector, los cuerpos salientes a partir de la Primera Planta, con un
límite máximo para todas las zonas de 1,50 m. sobre el espacio público.
7. En los edificios alineados a vial, los cuerpos salientes deberán separarse al
menos 0,80 metros de la medianería sobre el plano de fachada. Asimismo los cuerpos
salientes no podrán estar a una altura inferior a 3,50 metros sobre el nivel de la acera.
8. En todo caso, en los edificios alineados a vial los vuelos no podrán estar a menos
de 0,60 metros del plano vertical levantado sobre el bordillo de la acera.
9. En los casos en que existiese chaflán en encuentro de dos calles, el vuelo máximo
sobre el mismo será el correspondiente a la calle de menor anchura.
Son parte integrante de la edificación o elementos constructivos no habitables ni
ocupables, de carácter fijo, que sobresalen de la línea de fachada, o de la alineación
de la edificación, o de la alineación interior.
Habrán de atenerse a las siguientes regulaciones:
1. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas,
marquesinas, parasoles y otros semejantes fijos, se limitarán en su vuelo por las mismas
disposiciones indicadas en el artículo anterior para los cuerpos salientes, con las
siguientes particularidades, aplicables a todas las ordenanzas.
a) Se admiten en todas las situaciones los zócalos, que podrán sobresalir un máximo
de 5 cms. respecto al parámetro de fachada.
b) Se admiten los elementos salientes en Planta Baja siempre que: 1º.) den frente a
calle de más de 6 metros de ancho; 2º.) no sobresalgan más de un treintavo del ancho
del vial; y 3º.) cumplan la condición c) siguiente.
c) Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus
puntos se encuentren a una altura inferior a 3 metros por encima de la rasante de la
acera, y que su vuelo no rebase en todo punto una distancia igual al ancho de la acera
menos 60 cms., y con un máximo de 1,00 metros y sin ser en ningún caso superior al vuelo
máximo de cuerpos salientes correspondientes a la calle.
d) Los aleros podrán volar del plano de fachada hasta un máximo de 0,45 metros para
las calles de menos de 20 m. de ancho, y hasta un máximo de 0,90 m. para las calles de 20
o más metros.
2. Los elementos salientes no permanentes, tales como los toldos, las persianas,
anuncios y similares, no están incluidos en el concepto de elementos salientes que se
regula en estas Normas, y en relación con ello se estará a lo que señalen las
Ordenanzas específicas de Zona o Sector.
La altura reguladora máxima es la que pueden alcanzar las edificaciones según los
valores contenidos en cada una de las Ordenanzas de zona. A cada altura corresponde un
número máximo de plantas. Estas dos constantes, altura y número máximo de plantas se
han de respetar conjuntamente.
1. La altura del edificio se medirá desde la cota inferior de referencia hasta la
intersección con el plano superior del último forjado.
2. Por encima de dicha altura sólo se permitirán:
a) La cubierta del edificio, de pendiente inferior al 50% y cuyos arranques se
produzcan en las líneas perimetrales de sus fachadas exteriores. El vuelo máximo de la
cubierta no superará el de los aleros. La altura máxima de la cumbrera será de 2,75 m.,
contados a partir de la altura reguladora máxima, salvo que se disponga lo contrario en
la Ordenanza particular de Zona.
b) Los petos de barandilla de fachadas (anterior, posterior o laterales) y de patios
interiores, así como elementos de separación entre azoteas tendrán una altura máxima
de 1,20 m. si son opacos y 1,80 m. si son enrejados o transparentes; en todo caso los
petos de separación entre azoteas medianeras serán opacos y de 1,80 m. de altura.
c) Las cámaras de aire y elementos de cubierta en los casos de terraza o cubierta
plana, con altura máxima total de 0,60 metros.
d) Los elementos técnicos de las instalaciones, según se regula en el artículo
13.2.28 de estas Normas.
e) Los casetones de acceso a terraza, con una altura de 2,70 m. y una ocupación
máxima de un 15% de la superficie total de la cubierta. La superficie máxima agrupada
por núcleo de acceso será de 25 m². Asimismo deberán tratarse con materiales similares
al resto de la fachada. En caso de existir casetón de ascensor, la altura del mismo será
la mínima de acuerdo con su regulación específica.
f) Los remates del edificio de carácter exclusivamente decorativo.
3. Los espacios interiores que pueden resultar del cuerpo de edificación contemplado
en el apartado 2 a) del presente artículo, no serán, en general, habitables ni ocupables
por usos distintos a depósitos de agua, instalaciones del edificio y trasteros, salvo que
expresamente se diga lo contrario en determinadas Ordenanzas de zona. La iluminación y
ventilación de dichos espacios se resolverá mediante huecos al interior de la parcela de
superficie no mayor que una veintena (1/20) parte de la superficie en planta de la
estancia, no permitiéndose la solución de mansardas (ni la interrupción del plano de
cubierta para la formación de terrazas).
Asimismo se establecerá un módulo máximo de 7 m²/ viv. o 7 m²/100 m²
residencial.
1. Edificios con alineación obligatoria a vial:
En los edificios cuya fachada, por aplicación de la ordenanza, deba situarse
obligatoriamente alineada al vial, la determinación de la cota de referencia o punto de
origen para la medición de altura es diferente para cada uno de los supuestos siguientes:
1.1. Edificios con frente a una sola vía.
a) Si la rasante de la calle tomada en la línea de fachada es tal que la diferencia
de niveles entre los extremos de la fachada a mayor y a menor cota es igual o menor que
1,50 metros, la altura máxima se tomará en el punto de fachada coincidente con la
rasante de calle de cota media entre las extremas.
b) Si por el contrario la diferencia de niveles es superior a 1,50 metros, se
dividirá la fachada en los tramos necesarios para que sea aplicable la regla anterior, es
decir, de forma que la diferencia entre las cotas extremas de cada tramo sea igual o
inferior a 1,50 metros, aplicando a cada uno de estos tramos la regla anterior, y tomando
en consecuencia como origen de alturas la cota media en cada tramo.
En cada uno de los tramos resultantes, la altura reguladora se medirá conforme a los
modos expuestos que correspondan, considerando únicamente a estos efectos cada tramo como
fachada independiente.
1.2. Edificios con frente o dos o más vías públicas formando esquina o chaflán.
a) Si la altura de la edificación es la misma en cada frente de vial, se aplicarán
las disposiciones del número 1.1. anterior, pero resolviéndose el conjunto de las
fachadas a todos los viales desarrolladas longitudinalmente como si fuesen una sola.
b) Si las alturas reguladoras fueran diferentes se tomará la altura correspondiente a
la calle más ancha y desde la esquina, una vez salvado el chaflán, se prolongará dicha
altura hasta una distancia no superior a vez y media el ancho de la calle más estrecha,
sin poder sobrepasar en ningún caso la distancia de 20 metros. A partir de este punto,
ortogonalmente en toda la profundidad se tomará la altura correspondiente a la calle mas
estrecha. El paramento originado por la diferencia de altura recibirá tratamiento de
fachada y deberá llevar huecos. Además habrá de separarse al menos 3 metros de la linde
medianera, para dicho mismo fin.
1.3. Edificación, en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no
formen ni esquina ni chaflán.
Los edificios en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen ni
esquina ni chaflán y cuya edificación en cada frente venga separada de la otra por el
espacio libre interior de manzana, se regularán a efectos de medición de alturas como si
se tratase de edificios independientes.
1.4. Edificios en manzanas que no dispongan o dispongan parcialmente de espacio libre
interior.
a) La altura reguladora se determinará por el ancho del vial a que dé cada
edificación. Esta altura se aplicará hasta una profundidad edificable determinada por el
lugar geométrico de los puntos equidistantes de la alineación, objeto de la edificación
y de la alineación de la fachada, opuesta. Esta norma se excepcionará en determinadas
zonas del Suelo Urbano cuando sus correspondientes Normas así lo establezcan
expresamente, dictando la Norma Específica sustitutoria.
b) Los casos particulares que originen alineaciones muy irregulares, se resolverán
por analogía con los criterios expuestos en los apartados anteriores.
1.5. Edificios con frente a plaza.
Las dimensiones de las plazas no influirán en la determinación de las alturas de la
edificación con frente a ella.
Los cruces de vías y de chaflanes no tendrán la consideración de plazas.
Para la determinación de las alturas de los edificios que den frente a plazas, se
tomarán como altura reguladora la que proceda de la calle más ancha, de las que formen
la plaza o afluyan a esta, de tamaño inmediatamente inferior a la dimensión mínima de
la plaza medida entre sus lados opuestos. Por dicha razón quedan excluidas las calles de
anchura superior a la dimensión mínima de la plaza, medida en la forma que arriba se
determina.
Cuando parte de la fachada de un edificio dé frente a una plaza y el resto a uno de
los viales de acceso, se tomará como altura reguladora la que corresponda, a la plaza,
según se expresa en el párrafo anterior, y se mantendrá dicha altura una distancia
equivalente a vez y media el ancho de la calle de acceso. A partir de este punto la altura
reguladora de la edificación será la correspondiente a dicha calle. El paramento
originado por la diferencia de alturas será tratado como fachada y deberá llevar huecos
y estar separado al menos 3 metros del lindero medianero.
1.6. Edificios con fachada a parques, jardines.
En estos casos, la altura reguladora máxima será la más alta de las
correspondientes a los dos frentes de calle de la misma manzana, contiguos a aquel de que
se trate. Sobre estas zonas se dará tratamiento de fachada con aperturas de huecos y se
podrá disponer acceso peatonales con independencia de la ordenanza de aplicación de que
se trate, salvo que exista un grave impedimento para ello. En tal caso de impedimento, si
hubieran que dejarse medianeras colindantes a dichas zonas se presentará proyecto para su
tratamiento.
1.7. En cualquiera de los casos anteriores, en terrenos en pendiente, las alturas
correspondientes se mantendrán en una profundidad de 15 m., debiéndose, a partir de esa
profundidad, escalonar la edificación para adaptarse al terreno cumpliendo las
determinaciones para edificio exento, o en su caso para edificación en ladera.
2. Edificios exentos:
En los edificios exentos no contemplados en el Art. 13.2.21. de edificación en
ladera, cuya fachada, por aplicación de la ordenanza, no deba situarse obligatoriamente
alineada al vial, las cotas de referencia para la medición de alturas se atendrán a las
siguientes determinaciones:
2.1. La altura máxima de la edificación se fijará en cada uno de sus puntos a
partir de la cota de planta que tenga la consideración de Planta Baja, según lo
especificado en el artículo 13.2.23. de estas Normas.
2.2. En los casos en que la edificación se desarrolla escalonadamente para adaptarse
a la pendiente del terreno, los volúmenes edificados que se construyan sobre cada planta
o parte de planta que tengan la consideración de Planta Baja, se sujetarán a la altura
máxima que corresponda a cada una de las partes citadas, y la edificabilidad total no
deberá ser superior a la que resultará de edificar en un terreno horizontal.
2.3. En ningún caso las cotas de referencia de las Plantas Bajas podrán establecerse
con una variación absoluta superior o inferior a 1,50 metros con relación a la cota
natural del terreno. En consecuencia en los terrenos de pendiente acusada, la Planta Baja
habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición
antedicha, no pudiéndose sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna sección
longitudinal o transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de
referencia de las distintas Plantas Bajas existentes.
En las parcelas de suelo urbano cuya pendiente natural media medida en cualquier
sección vertical entre la alineación del vial y el fondo de parcela sea superior al 50%
serán de aplicación las normas contenidas en este artículo.
A los efectos de medición de pendientes se tomarán como referencia:
- Los planos procedentes de Planes Parciales, Proyectos de Urbanización y Estudios de
Detalle.
- Todos los planos procedentes de los diversos órganos municipales y de la
Administración en general.
- Fotografías aéreas.
Serán de aplicación los siguientes preceptos:
a) Se crearán plataformas de nivelación y aterrazamiento mediante muros dispuestos
en la alineación de las parcelas al vial. Tales planos de nivelación constituyen las
cotas de referencia de la edificación.
b) La altura de muro indicado en el apartado anterior no será superior a 5,00 m.
sobre la cota de la calle en los casos de pendiente ascendente, o bajo la señalada cota
en los casos de pendiente descendente.
En el caso de que existan diferencias de cotas en la rasante de calle de los extremos
de la parcela, el muro a efectos de esta regulación de alturas se dividirá en los tramos
suficientes para que no se sobrepase la altura máxima indicada.
En los supuestos de pendiente ascendente sobre la cota de la calle, entre el borde
superior del muro del vial y la edificación que se sitúe en la primera plataforma podrá
ataluzarse el terreno con una pendiente no superior al 20%, considerándose a partir de
dicho encuentro la zona horizontal de la plataforma. En ningún caso la elevación de
altura de la plataforma sobre el remate del muro sobrepasara de 1,50 m.
c) Los muros de nivelación que hubieran de disponerse en el interior de la parcela,
no alcanzarán en ningún punto de los linderos medianeros, una altura superior a 1,50 m.
por encima o por debajo de la cota del terreno natural. En el interior de la parcela los
muros no podrán tener una altura absoluta superior a 3,00 m., respecto a la cota natural
del terreno.
d) Los muros, y especialmente el de alineación a calle en caso de pendiente
ascendente, deberán ser tratados como fachada, expresándose su tratamiento en el
proyecto objeto de solicitud de licencia.
e) La edificación deberá separarse de la cara exterior del muro al menos una
distancia igual a la mitad de su altura medida hasta el remate superior de la cubierta,
con un mínimo de 3,50 m.
f) Bajo la cota de nivelación de la plataforma permitida conforme al apartado a) de
este artículo, en terreno dependiente ascendente, sólo se permitirá el uso de garaje o
instalaciones complementarias, con una ocupación máxima del 15% de la superficie de la
parcela considerada de forma independiente al conjunto de ocupación máxima permitida
conforme a la Ordenanza específica de Zona.
g) En aquellos casos en los que, bien por las singulares características naturales
del terreno, o bien por encontrarse las parcelas contiguas ya edificadas de forma
sensiblemente diferente a la que resultaría de estas Normas, podrán autorizarse por el
Ayuntamiento, previa propuesta por parte del interesado, otras soluciones distintas cuya
resolución responderá a criterios de interpretación y recomposición urbana basados en
estas Normas.
Para establecer los criterios de medición de las alturas edificables y fijación de
la cota de referencia en terrenos en pendiente, los planes podrán optar por aplicar la
regulación que para ello determinan las Ordenanzas para el Suelo Urbano, o
alternativamente, en parte o en toda la extensión de su sector, fijar por sí mismos las
condiciones de ordenación y preparación de los terrenos, siempre de acuerdo con los
siguientes criterios operativos:
1. Los viales se dispondrán a media ladera, procurando mantener una cota uniforme,
con las necesarias interconexiones en pendiente, dentro de los límites establecidos por
las Normas Generales de Urbanización del Plan General.
2. Entre dos viales consecutivos se dispondrán las parcelas edificables en pendiente,
y estas habrán de ser explanadas y acondicionadas de la forma que se describe en los
puntos siguientes, con objeto de establecer las adecuadas plataformas o planos de rasante
sobre los cuales disponer la edificación.
3. Sobre la alineación al vial, y a lo largo de todo su recorrido en porciones de
terreno con pendiente superior al 50%, se dispondrá un muro corrido con una altura
máxima de 4,50 m. Este muro deberá estar tratado exteriormente como fachada.
4. En la coronación de este muro se trazará un plano horizontal hacia el interior de
la parcela, sesgando la pendiente del terreno hasta un punto en el que, entre terraplén y
desmonte, aparezca otro talud o escalón con una altura máxima de 4,50; a partir de la
coronación de éste se procederá de manera análoga hacia el vial superior, de forma que
el último plano coincida con la cota del vial.
5. Los planos así trazados tienen la consideración de cotas de referencia a partir
de las cuales medir las alturas edificables permitidas en cada ordenanza, según los
términos establecidos en el Título Decimotercero de estas Normas. Los espacios
contenidos bajo estos planos o plataformas tendrán la consideración de planta sótano,
en los términos establecidos en las ordenanzas.
6. El espacio contenido bajo la primera plataforma -contiguo al muro alineado con el
vial inferior- podrá ser destinado a aparcamientos, trasteros, elementos técnicos y
auxiliares de las edificaciones, así como accesos a la misma, siempre que la dedicada a
esos usos no exceda del 50% del frente de la parcela, para lo cual podrán abrirse los
necesarios huecos de ventilación, siempre que exista un claro predominio de la superficie
murada de entrepaños con relación a los vanos de esos huecos. El resto habrá de ser
terreno natural, o relleno, de forma que sirva como base material para la plantación de
jardines privados.
7. La edificación que haya de hacerse sobre estas plataformas guardará una
separación mínima con la coronación del muro alineado al vial de 3 metros.
1. Edificios exentos.
Se define como Planta Baja a la planta del edificio al nivel de la rasante del terreno
o dentro de los límites de tolerancia que con respecto a ella señalen estas Normas en su
artículo 13.2.20 de estas Normas.
2. Edificios con alineación obligatoria a vial.
En los edificios que, por aplicación de la Ordenanza vayan alineados a vial, la cota
de referencia de la Planta Baja para cada parcela es aquella cuya solera está situada
como máximo entre 1.50 metros por encima y 0,75 metros por debajo de la cota de
referencia de altura reguladora del edificio. Si la parcela diera frente a dos viales
opuestos, incluso con distintas rasantes, la cota de Planta Baja en cada frente se
determinará como si se tratase de parcelas independientes cuya profundidad alcanzase el
punto medio de las manzanas.
Con objeto de facilitar la visión del tráfico, para todos aquellos solares de
esquina de calle rodada, el Ayuntamiento determinará si procede, en las alineaciones
correspondientes, dejar un chaflán de 3 ó más metros medidos a partir de la esquina de
ambas fachadas, en función de tal visibilidad, de la conformación del resto de las
esquinas y de las tipologías edificatorias del entorno.
3. Con independencia de lo que a este respecto establezcan las Ordenanzas de Zona, con
carácter general se fija una altura libre mínima absoluta de Planta Baja de 3.50 metros
cuando esta se destina a uso comercial o público y de 2.50 metros para uso de vivienda.
4. No se permite el desdoblamiento de la Planta Baja, cuando para ello hay que bajar
su cota respecto a la calle.
5. Salvo para uso de aparcamiento, que se permitirá siempre que se justifique
adecuadamente el motivo de no disposición de las plazas obligatorias en planta sótano o
baja así como su adecuada composición arquitectónica en el edificio, las plantas bajas
partidas, altillos o entreplantas, deberán cumplir las siguientes condiciones:
5.1. No podrá ser utilizable para vivienda.
5.2. Deberá formar unidad registral con el local ubicado en dicha planta y no tener
acceso independiente del exterior.
5.3. Se separarán un mínimo de dos (2) metros de todas las fachadas.
5.4. No podrá superar el 40% de ocupación sobre la planta del local en que se
ubiquen.
5.5. Su altura libre mínima será de 2,20 metros por encima y 2,50 metros por debajo
del forjado.
1. Se define como Planta Sótano la situada por debajo de la Planta Baja, tenga o no
huecos a causa de los desniveles en cualquiera de los frentes de la edificación.
2. Sin perjuicio de lo anterior, planta sótano es aquella enterrada o semienterrada
cuyo techo esté a menos de 1,50 metros sobre el nivel definitivo del suelo exterior,
salvo estrictamente en las zonas de acceso a aparcamiento en el caso de situarse en una de
las fachadas del sótano.
3. Para el uso de aparcamiento, para el de trasteros o almacenes ligados a las
viviendas plurifamiliares o para cualquier uso ligado e interno a las viviendas
unifamiliares y a las edificaciones destinadas a equipamientos no comerciales, la
superficie del sótano no computará a efectos de la superficie de techo máximo
edificable. Para cualquier uso diferente del anterior, la superficie de sótano computará
al 100%.
4. La superficie del sótano podrá alcanzar la ocupación máxima permitida para cada
Ordenanza específica de Zona, debiendo cumplirse simultáneamente las condiciones de
separación a linderos públicos y privados de dicha ordenanza, salvo los casos en que
expresamente se permita la mancomunidad en parcelas contiguas y en lo dispuesto en el
artículo 13.2.4, apartado 3 (ocupación para aparcamientos).
5. La altura libre mínima de las plantas sótanos no será inferior a 2,30 m., libre
de instalaciones, en toda zona o sector.
1. Se define como Planta Alta a cualquier planta de edificación situada sobre la
Planta Baja.
2. La altura libre de las Plantas Altas no será inferior a 2,50 m para toda zona o
sector. Las plantas diáfanas no cerradas para servicio e instalaciones de altura inferior
a 2,00 no contarán a efectos del número de plantas aunque si a efectos de la altura
máxima edificable.
1. Superficies útiles mínimas.
1.1. Superficie útil de las dependencias de una vivienda, es la superficie de suelo
contenida dentro del perímetro definido por la cara interna de los muros o paredes que
conforman el espacio.
1.2. Se designa como estancia a cualquier dependencia habitable de la vivienda,
estando por tanto excluidos de este concepto los pasillos, distribuidores, armarios o
despensas y baños.
1.3. Las diversas dependencias de la vivienda habrán de cumplir las siguientes
condiciones mínimas de superficie útil:
a) Salón más comedor: 18 m² para viviendas de hasta tres dormitorios, y 20 m² para
viviendas de más de tres dormitorios. Para viviendas de menos de tres dormitorios 14 m².
b) Cocina: 5 m² para viviendas de menos de tres dormitorios. Podrá integrarse con la
superficie del salón.
c) Lavadero con tendedero: 2 m². El tendedero podrá ser mancomunado (en cubiertas,
plantas libres o azoteas) debiéndose disponer a tal fin de una superficie mínima de 2
m²/vivienda.
d) Dormitorios: 10 m² para dormitorios dobles y 6 m² para dormitorios simples.
e) Baño: 3 m².
f) Aseo o retrete: 1,10 m².
2. Condiciones de distribución de las dependencias.
2.1. Cada vivienda dispondrá obligatoriamente de una dependencia de baño, cuyo
acceso no podrá hacerse a través de los dormitorios ni de la cocina. Si el acceso al
baño se dispone a través del comedor, ambas dependencias habrán de quedar separadas con
una dependencia con doble puerta.
2.2. En las viviendas con más de un baño podrá accederse a éstos desde los
dormitorios, debiendo sin embargo al menos un baño cumplir la condición de acceso
independiente regulada en el párrafo anterior.
2.3. En las viviendas de un sólo dormitorio, el acceso al baño podrá hacerse
directamente desde el dormitorio o la estancia comedor.
2.4. En las viviendas con igual número de baño y dormitorios se podrá acceder desde
éste a todos los baños.
2.5. Cada vivienda dispondrá obligatoriamente de un lavadero y un tendedero con las
superficies y disposiciones establecidas en el artículo anterior.
2.6. En los casos de reutilización y rehabilitación de viviendas, no serán
obligatorias las condiciones de los apartados anteriores siempre que desde el proyecto se
justifique razonablemente la imposibilidad de cumplirlas, por las condicionantes
estructurales y de distribución interna de la vivienda existente.
3. Pasillos y escaleras.
3.1. El ancho de los pasillos no podrá ser inferior a 0,85 m.
3.2. Las escaleras se regularán por las siguientes condiciones:
a) Para alturas del edificio iguales o inferiores a PB+3 plantas, las escaleras se
podrán iluminar y ventilar cenitalmente, siempre que el hueco de iluminación en cada una
de las plantas tenga una superficie no inferior a 1 m².
Para alturas superiores a PB+3, las condiciones de las escaleras y pasillos serán las
determinadas en la Norma NBE-CPI vigente.
b) La anchura mínima de las huellas de los escalones será de 27 cm., y la altura
máxima de las tabicas de 19 cm., excepto en viviendas unifamiliares donde se permite una
variación del 20% respecto a las expresadas medidas.
c) La anchura mínima de las mesetas habrá de ser 1,20 m., excepto en viviendas
unifamiliares que podrá ser de 1 m.
d) La anchura mínima libre de los tramos de escalera será de 1,00 m.
e) En edificios de altura superior a PB+3 plantas será obligatoria la instalación de
ascensor.
4. Iluminación y ventilación.
4.1. Toda estancia tendrá iluminación y ventilación directa del exterior mediante
hueco de superficie no menor que una décima parte (1/10) de la superficie en planta de la
estancia. Se entiende por estancia cualquier dependencia habilitada de la vivienda,
estando por tanto excluidos los pasillos, distribuidores, armarios o despensas y baños.
4.2. Salvo los casos expresamente consignados en las Ordenanzas específicas de Zona,
en los edificios de viviendas no se permiten los dormitorios y estancias interiores si no
reciben ventilación e iluminación a través, al menos, de Patios de Luces. Las demás
dependencias que no estén destinadas a dormitorios y estancias, así como las escaleras y
piezas auxiliares interiores, podrán ventilar e iluminarse a través de Patios de
Ventilación.
4.3. La ventilación e iluminación por medios técnicos sin utilización de Patios de
Luces ni Patios de Ventilación, se admitirán en las viviendas para dependencias y piezas
auxiliares no destinadas a dormitorios ni estancias, cuando se aseguren las condiciones
higiénicas y esté expresamente autorizado por las normas estatales y municipales sobre
condiciones higiénicas y sanitarias de las viviendas.
4.4. La ventilación e iluminación de locales de trabajo y estancia destinados a uso
comercial y de oficinas podrá realizarse mediante Patios de Luces. Se permitirá en estos
casos la ventilación e iluminación mediante elementos técnicos de probada eficacia que
aseguren condiciones adecuadas de higiene.
5. Patios de Luces.
5.1. Se define como Patio de Luces al espacio no edificado situado dentro del volumen
de la edificación y destinado a obtener iluminación y ventilación.
5.2. Los Patios de Luces podrán ser interiores o mixtos. Son interiores cuando no se
abren a otros espacios libres o de vial, y son mixtos los abiertos a estos espacios.
5.3. Sin perjuicio de limitaciones específicas más restrictivas para determinadas
zonas, con carácter general la dimensión y superficie mínima obligatoria de los Patios
de Luces interiores depende de su altura. La dimensión mínima del Patio de Luces
interior será tal que permita inscribir en su interior un círculo de diámetro igual a
un sexto de su altura, con un mínimo de 2 metros para edificios de hasta PB + 2, y no
siendo el patio mancomunado, y de 3 metros en los demás supuestos. El círculo deberá
estar libre, quedando fuera de él todo tipo de cuerpos, o elementos salientes. Sus
superficies mínimas serán las fijadas en la siguiente tabla:
Altura del Patio de Luces
(Nº de Plantas) |
Superficie mínima
(m2) |
| Hasta 2 |
8 |
| Hasta 3 |
12 |
| Hasta 4 |
14 |
| Hasta 5 |
16 |
| Más de 5 |
20 |
5.4. Los Patios de Luces mixtos, que son los abiertos por alguna o algunas de sus
caras a espacios libres o viales, no tendrán que cumplir las superficies mínimas
señaladas en la Tabla del número 3 anterior, pero en cualquier caso deberán guardar las
distancias mínimas entre paredes fijadas por el diámetro del círculo inscribible que se
ha establecido en el número 3 anterior de este artículo.
Las paredes de los Patios de Luces mixtos se considerarán fachadas a todos los
efectos.
5.5. El Patio de Luces será mancomunado cuando pertenezca al volumen edificable de
dos o más fincas contiguas. Será indispensable, a los efectos de aplicación de estas
Normas, que la mancomunidad de patio se establezca por escritura inscrita en el Registro
de la Propiedad.
5.6. En todo lo referente a Patios de Luces interiores se tendrán en cuenta, además
de lo anteriormente dispuesto por este artículo, las siguientes reglas:
a) Las luces mínimas entre muros del patio no podrán reducirse con lavaderos ni
cuerpos salientes de ninguna clase.
b) La altura del patio se medirá en número de plantas, a los efectos de
determinación de su superficie, desde la más baja a la que el patio sirva, hasta la más
elevada que lo rodee total o parcialmente.
c) El pavimento del Patio de Luces estará, como máximo, a un metro por encima del
nivel del suelo de la dependencia a ventilar o iluminar.
d) Los Patios de Luces podrán cubrirse con claraboyas siempre que se deje un espacio
periférico libre sin cierre de ninguna clase entre las paredes del patio y la claraboya,
con una superficie de ventilación mínima de un 20% superior a la del patio.
6. Patios de Ventilación
6.1. Se designan con este nombre a los espacios no edificados, de carácter análogo a
los Patios de Luces, pero destinados a iluminar o ventilar escaleras o dependencias que no
sean dormitorios ni estancias donde se habita normalmente.
6.2. Los Patios de Ventilación pueden ser interiores o mixtos.
6.3. Las dimensiones y superficies mínimas obligatorias de los Patios de Ventilación
dependen de su altura. La dimensión del Patio será tal que permita inscribir en su
interior un círculo de diámetro mínimo igual a un séptimo de la altura total del
edificio, con un mínimo de 2 metros. El círculo deberá estar libre, quedando fuera de
él todo tipo de cuerpos o elementos salientes. La superficie mínima queda regulada por
la tabla siguiente:
Altura del Patio de Ventilación
(Nº de Plantas) |
Superficie mínima
(m2) |
| Hasta 2 |
5 |
| Hasta 3 |
7 |
| Hasta 4 |
9 |
| Hasta 5 |
11 |
| Más de 5 |
15 |
6.4. Además de lo indicado para los Patios de Ventilación en los tres puntos
anteriores de este artículo, se aplicarán las siguientes reglas:
a) No se permitirá reducir las luces mínimas interiores con cuerpos salientes de
ninguna clase.
b) La altura del patio, a efectos de la determinación de su superficie, se medirá en
número de plantas, desde la más baja a la que sirva, hasta la más alta servida por él.
6.5. Los Patios de Ventilación mixtos cumplirán las mismas condiciones establecidas
para los Patios de Luces mixtos.
6.6. Los Patios de Ventilación podrán cubrirse con claraboyas siempre que se deje un
espacio periférico libre sin cierre de ninguna clase, entre la parte superior de las
paredes del patio y la claraboya, con una superficie de ventilación mínima de un 20%
superior a la del patio.
7. Obras de ampliación.
Todo lo que se dispone en estas Normas, tanto sus disposiciones de carácter general
como en las específicas de zona, sobre Patios, Patios de Luces y Patios de Ventilación,
será de aplicación a las obras de ampliación por elevación de nuevas plantas.
8. Actualización de estas Normas respecto a la legislación vigente.
Las presentes Normas de edificación residencial, responden a las existentes en el
momento de redacción de este Plan General, como pautas de diseño para las viviendas de
protección pública, que este Plan adopta como normas mínimas para todo tipo de
viviendas. Si aquellas normas de las viviendas de protección variaran en el transcurso de
la gestión de este Plan, este artículo de la normativa variará en consecuencia, sin
ningún trámite de modificación de Plan.
1. Condiciones de edificación
Cualquier planta de edificación dedicada a garaje deberá tener una altura libre
mínima, sin obstáculos de instalaciones, siempre superior a 2,30 m.
Si dicha planta es la planta baja, en altura deberá acomodarse a la de la zona en que
se encuentre con un máximo de 4,50 m. y un mínimo de 3,50 m. Así mismo, en el caso de
Ordenanza plurifamiliar alineadas a vial, deberá destinarse una crujía de la fachada
más principal, a locales comerciales, vivienda u otro uso que no impida mantener la
calidad arquitectónica de la fachada en esta planta.
Podrán autorizarse edificios exclusivos dedicados a garaje previa petición razonada,
que analice su incidencia en el tráfico de la zona y prevea su régimen de explotación.
En los casos en que se autorice, las condiciones edificatorias serán las resultantes
de aplicar los parámetros referentes a altura máxima edificable y separación a lindero
público y privado de la zona en que se encuentre, pudiéndose dividir dicho sólido-capaz
en tantas plantas como permitan las condiciones de altura libre mínima de los párrafos
anteriores.
2. Edificación bajo rasante de los espacios públicos.
Podrán autorizarse aparcamientos bajo los espacios públicos, mediante la
correspondiente concesión, siempre que se garantice:
a) No desnaturalizar el uso de la superficie bajo la que se contenga, procurando la no
desaparición completa de la vegetación, en el caso de que esté consolidada.
b) Compromiso de reconstruir la situación previa en superficie, así como posibilitar
la plantación de arbolado de porte manteniendo las rasantes originales.
c) Compromiso de otorgar a tal superficie el uso efectivo previsto por el
planeamiento, caso de que no se hubiera implantado.
d) Compromiso de reparar las posibles pérdidas que la actuación pudiera causar.
3. Accesos y circulación interior
3.1. Los accesos se diseñarán de forma que no afecten negativamente a puntos de
especial concentración de peatones, tales como cruces de calzada, paradas de transportes
públicos, etc.
3.2. Los accesos tendrán anchura y altura suficiente para permitir la entrada y
salida de vehículos, sin maniobras y sin producir conflictos con los sentidos de
circulación que se establezcan. En ningún caso tendrán anchura inferior a tres (3)
metros para cada sentido de circulación con un gálibo mínimo en puertos de 2,10 m.,
ajustándose a las siguientes condiciones:
a) Si la superficie total construida es menor de quinientos (500) metros cuadrados,
deberá tener, al menos, un (1) acceso unidireccional de carácter alternativo, con una
anchura mínima de tres (3) metros.
b) Si la superficie total construida están comprendida entre quinientos (500) y dos
mil (2.000) metros cuadrados, deberá tener, al menos, un (1) acceso unidireccional de
carácter alternativo, con una anchura mínima de cinco (5) metros.
c) Si la superficie total construida está comprendida entre dos mil (2.000) y seis
mil (6.000) metros cuadrados, deberá contar, al menos, con un (1) acceso bidireccional o
dos (2) accesos unidireccionales alternativos.
d) Si la superficie total construida es mayor de seis mil (6.000) metros cuadrados, el
aparcamiento deberá contar al menos con dos (2) accesos bidireccionales a dos (2) calles
diferentes. Cada uno podrá ser sustituido por dos (2) accesos unidireccionales.
3.3. Las vías interiores de circulación de vehículos deberán diseñarse de forma
que la circulación de los mismos se realice sin necesidad de maniobras. Su ancho mínimo
será:
a) Vías unidireccionales. Doscientos cincuenta (250) centímetros.
b) Vías unidireccionales alternativas. Trescientos (300) centímetros.
c) Vías bidireccionales. Quinientos (500) centímetros.
3.4. Las rampas tendrán la anchura suficiente para el libre tránsito de vehículos,
que en todo caso no será inferior a la establecido para las vías interiores. Cuando
desde uno de los extremos de la rampa no sea visible el otro y la rampa no permita la
doble circulación, deberá disponerse un sistema adecuado de señalización con bloqueo.
Las rampas tendrán una pendiente máxima del veinte por ciento (20 por 100). Sin
embargo en los cuatro primeros metros de profundidad inmediatos al acceso en el interior
del local, la pendiente máxima será del cuatro por ciento (4 por 100) cuando la rampa
sea de salida a la vía pública.
Las rampas no podrán ser utilizadas normalmente por los peatones en los garajes o
aparcamientos públicos, salvo:
a) Que se habilite una acera con anchura mínima de sesenta (60) centímetros y altura
de bordillo de catorce (14).
b) Que se habilite una zona señalizada con pintura reflectante, con anchura mínima
de sesenta (60) centímetros.
Las rampas podrán ser utilizadas por los peatones como vía de evacuación de
emergencia si las mismas se adaptan a las disposiciones legales en vigor para ser
consideradas como pasillos de evacuación.
4. Dimensiones de las plazas
4.1. Cada plaza de garaje dispondrá de un espacio de dimensiones mínimas de
doscientos veinte (220) por cuatrocientos cincuenta (450) centímetros. La superficie
mínima útil de los garajes será de veinte (20) metros cuadrados por vehículo,
incluyendo aceras, pasillos de maniobra, etc. La superficie máxima útil será de treinta
(30) metros cuadrados por vehículo.
4.2. En los garajes y aparcamientos públicos para automóviles habrán de reservarse
permanentemente plazas para personas con movilidad reducida, a razón de una plaza por
cada cincuenta (50) o fracción de la capacidad total del garaje o aparcamiento. Las
dimensiones mínimas de las plazas reservadas serán de quinientos (500) por trescientos
sesenta (360) centímetros. Dichas plazas cumplirán asimismo las disposiciones legales
establecidas en el Decreto 72/1992 de 5 de mayo, sobre Eliminación de Barreras
Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte.
5. Condiciones de seguridad.
Los locales y establecimientos para uso de aparcamiento cumplirán las siguientes
condiciones:
a) Se construirán con materiales incombustibles y resistentes al fuego, y únicamente
se permitirá el uso de hierro para las estructuras si se protege con una capa de
hormigón, u otro aislante de eficacia equivalente, con un mínimo de tres (3)
centímetros de grosor.
b) El pavimento será impermeable, antideslizante y continuo, o bien con las juntas
perfectamente unidas.
c) En general, no podrán tener comunicación con otros locales dedicados a uso
diferente, incluso si éste consiste en taller de reparación de vehículos.
Tampoco podrán tener huecos abiertos a patios de manzana que estén a su vez abiertos
a cajas de escalera.
Cuando comuniquen con cajas de escalera o recintos de ascensor habrán de hacerlo
mediante vestíbulos, descubiertos a ser posible, sin otra abertura común que la puerta
de acceso, la cual será resistente al fuego y estará provista de dispositivo automático
para su cierre.
d) La iluminación artificial se realizará únicamente con lámparas eléctricas y su
instalación estará protegida de acuerdo con el Reglamento de Baja Tensión. El nivel
mínimo de iluminación será de quince (15) lux entre las plazas de garaje y las zonas
comunes de circulación del edificio y de cincuenta (50) lux en la entrada.
e) El sistema de ventilación se proyectará y se realizará con las características
suficientes para impedir la acumulación de gases nocivos en proporción capaz de producir
accidentes. La superficie de ventilación por medio de aberturas será como mínimo de un
uno por ciento (1 por 100) de la del local, cuando éstas se encuentren distribuidas en
fachadas opuestas de forma que aseguren la corriente de aire en el interior. Si todas las
aberturas están en una misma fachada, la superficie de ventilación habrá de ser al
menos del uno y medio por ciento (1,5 por 100) de la superficie del local.
Cuando la ventilación sea forzada o se realice mediante patios, deberá asegurarse
una renovación mínima de aire de quince (15) metros cúbicos cada hora por metro
cuadrado de superficie.
Si la ventilación es forzada, todas las plantas del local, además del acceso
tendrán ventilación al exterior, bien sea directa, a través de patio, o a través de
conductos de ventilación. Estará correctamente diseñada para la circulación de los
caudales de aire establecidos en este artículo.
f) Las instalaciones de protección contra incendios habrán de realizarse de
conformidad con las disposiciones legales en vigor.
6. El Ayuntamiento podrá aprobar previa propuesta por parte del interesado,
variaciones dimensionales en los parámetros referentes a acceso y rampas, en casos
excepcionales debidamente justificados.
Son partes integrantes de los servicios del edificio de carácter colectivo o
individual, y comprende los siguientes conceptos: filtros de aire, depósitos de reserva
de agua, de refrigeración acumuladores, conductos de ventilación o de humos, claraboyas,
antenas de telecomunicación, radio y televisión, maquinaria de ascensores e incluso para
acceso de estos a la terraza o cubierta, cuerpos de escalera de acceso a la terraza o
cubierta, y elementos de soporte para el tendido y secado de ropa.
Habrán de cumplir las siguientes condiciones:
1. Los elementos técnicos de las instalaciones, que se definen en estas Normas,
habrán de ser previstos en el proyecto de la edificación, y la composición
arquitectónica será conjunta con la del edificio.
2. Las dimensiones correspondientes a estos elementos han de estar en función de las
exigencias técnicas de cada edificio o sistema de instalación.
1. Definición de conceptos y clasificación de viales en atención a las
alineaciones.
a) Calle o vía pública: aquel espacio de dominio y uso público destinado al
tránsito rodado o peatonal.
b) Vías de acceso interno: aquel espacio de uso público o colectivo destinado a la
circulación de vehículos y peatones que dota de acceso a áreas internas de una parcela
o manzana y que permite su estructuración interior.
c) Pasaje: aquel espacio de dominio y/o uso público destinado a la circulación de
peatones y vehículos que queda cubierto por la edificación colindante en algún punto de
su trazado.
d) Sendero o calle peatonal: aquel espacio de domino y/o uso público destinado
prioritariamente a la circulación peatonal y vehículos no motorizados.
e) Servidumbres de paso: aquel espacio de dominio privado afectado por un derecho de
tránsito de vehículos y peatones ajenos a la propiedad o bien así como tendido de
infraestructuras.
f) Alineación de valle o vial: es la línea que señala el deslinde del espacio
público y del privado de las parcelas a las que el vial da fachada.
g) Alineación exterior de la parcela: en la línea de fachada de dicha parcela.
h) Línea de edificación: refleja el retranqueo mínimo que todo cuerpo construido en
el interior de la parcela debe respetar respecto a la alineación y restantes lindes de la
parcela.
i) Anchura de viales: es la medida lineal de su latitud comprendida entre alineaciones
de sus márgenes.
j) Anchura de calzada: es la medida lineal de su latitud correspondiente a la zona de
vial destinada a la circulación rodada y a su estacionamiento.
k) Anchura de acera o paseo peatonal: es la medida lineal de la latitud
correspondiente a la zona de vial destinado al tránsito o estancia de peatones. Este
espacio se considera integrado en los espacios abiertos de la urbanización con la
tolerancia de usos propios de los mismos.
l) Rasante de vial: es la expresión gráfica o analítica de su altimetría.
2. Definición de las alineaciones y rasantes.
Las alineaciones y rasantes del Suelo Urbano serán las grafiadas en el plano
"P.4" a escala 1/2.000. El desarrollo de las mismas se efectuará por
aplicación de las determinaciones correspondientes a la Normativa del Plan General y a
estas Ordenanzas.
3. Alineación de parcela entre medianeras.
La alineación exterior de una parcela situada entre edificios colindantes que
presente medianeras coincidirá, salvo que se exprese lo contrario en los planos
"P.4", con la alineación en planta baja de dichas edificaciones.
4. Cuerpos volados.
La alineación exterior de parcela corresponderá en todo caso a la línea de fachada
de Planta Baja (como máximo), excluyendo los cuerpos volados y salientes de planta
superior.
5. Movimiento de tierra.
En aquellos viales o cerramientos de parcela en cuya construcción se originen
desmontes o terraplenes significativos, las alineaciones se adaptarán a la explanación
producida. Como criterio general estas alineaciones coincidirán con la arista exterior de
la plataforma. Sin embargo la línea de edificación adoptará como referencia a efectos
de retranqueo la arista exterior de la explanación - línea de coronación de muro -, de
acuerdo con la Ordenanza específica de la zona.
6. Alineación de parcela sometidas a Ordenación Abierta.
a) La línea de edificación de parcelas consolidadas sometidas a la ordenanza
Ordenación Abierta, será la línea de silueta del edificio definida en el plano
"P.4" a escala 1/2.000.
b) La alineación exterior de parcela coincidirá como norma general con los linderos
de propiedad adscrita a la edificación y computada como volumen en el acto de concesión
de licencia.
Se excluirán sin embargo de la misma aquellos espacios abiertos de uso público o
colectivo a desarrollar por el correspondiente proyecto público de urbanización,
preceptivo para estructuración de estas zonas de Ordenación Abierta ya consolidadas.
7. Alineación de sistemas generales considerados por el Plan General.
La alineación definitiva de estos sistemas estará sometido al proyecto de obra, Plan
Especial o Proyecto Público que desarrolle.
En el caso de solicitarse licencias con anterioridad a la redacción de estos
documentos en parcelas colindantes con los referidos sistemas, la alineación y línea de
edificación será la reflejada en el plano "P.4", complementada con las
protecciones y servidumbres previstas por la Norma de este Plan y legislación específica
correspondiente.
8. Tira de cuerdas.
En aquellos casos en que se considere necesario por los Organos de Gestión
Municipales se llevará a efecto la tira de cuerdas de una parcela determinada, en el
expediente de alineación, levantándose acta del mismo por el técnico municipal
competente.
9. Línea de edificación de fachadas irregulares.
Se considerará como línea de edificación a la envolvente de las aristas que
componen los planos de la fachada en Planta Baja de una edificación.
10. Definición de la rasante de un vial.
1. La rasante de vías ya urbanizadas será la definida en los planos "P.4"
a escala 1/2.000 que coincida con la rasante consolidada en la construcción de la misma.
2. La rasante de vías no urbanizadas será la resultante del Proyecto Ordinario de
Obras o estudio justificativo que la desarrolle. En todo caso este será previo a la
concesión de cualquier licencia de obras en parcelas a las que el vial de fachada.
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