TITULO QUINTO: RÉGIMEN DEL SUELO URBANOSección 1ª: CONDICIONES GENERALESArtículo 5.0.1. Definición y delimitaciónConstituyen el suelo urbano los terrenos que el Plan General, de acuerdo con el artículo 10 de la Ley del Suelo, incluye en esta clase por encontrarse en alguno de estos supuestos:a) Por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, teniendo estos servicios características adecuadas para la edificación que sobre ellos se haya de construir o, en su caso, mantener en concordancia con las condiciones de ordenación establecidas en el Plan.b) Por formar parte de ámbitos de actuación que estén consolidados por edificación, al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, según el modelo de utilización del suelo previsto por el Plan.c) Como consecuencia de la revisión del programa establecido por el Plan General o por el Programa de Actuación Urbanística en suelo urbanizable no programado, se incluirán en esta clase de suelo aquellos terrenos que lleguen a disponer efectivamente de los mismos elementos de urbanización a que se refiere el punto a) de este apartado siempre que los mismos estén insertos en una unidad de ejecución cuyos propietarios hayan cumplimentado todas las obligaciones legales derivadas del planeamiento y la legislación urbanística.Artículo 5.0.2. Derechos y deberes generales de los propietarios del suelo urbano1. Los propietarios de terrenos incluidos en suelo urbano podrán ejercer las facultades relativas al uso de suelo y su edificación con arreglo al contenido normal de su derecho de propiedad, sin perjuicio del efectivo cumplimiento de las obligaciones y cargas que le afecten, de conformidad a lo dispuesto en la legislación urbanística aplicable y en los artículos correspondientes de este Plan General.2. Los propietarios de suelo urbano en cuyos terrenos no pueda materializarse el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el propietario serán compensados de acuerdo a los mecanismos establecidos en este documento o, en su caso, indemnizados en la cuantía legalmente aplicable.Artículo 5.0.3. Orden de prioridades en el desarrollo del suelo urbanoEl desarrollo y ejecución del suelo urbano se llevará a cabo de acuerdo con el programa y plazos establecidos en el presente Plan General o, en su defecto, en las figuras de planeamiento que lo desarrollen, estando obligados a ello tanto el Ayuntamiento como los particulares y la Administración Pública en cualesquiera de sus ramas y ámbitos territoriales.Sección 2ª: DESARROLLO DEL SUELO URBANOArtículo 5.0.4. Ambito de planeamiento en suelo urbanoEn el suelo urbano se delimitan, en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas", los siguientes ámbitos de planeamiento:a) Suelo urbano directo.b) Areas remitidas a planeamiento posterior, que podrá ser bien un Plan especial de Reforma Interior, o bien un Plan Especial Temático o un Estudio de Detalle.Artículo 5.0.5. Suelo urbano directo1. Es el suelo urbano ordenado de modo detallado y finalista. En este suelo, el Plan General establece su ordenación detallada mediante las correspondientes ordenanzas, determinando la asignación de usos pormenorizados, así como la reglamentación detallada del uso y volumen de las construcciones, definiéndose así el modelo de utilización de los terrenos y construcciones que lo integran.2. En suelo urbano directo las previsiones y determinaciones del Plan General serán de aplicación directa e inmediata, al establecer el Plan su ordenación detallada, sin perjuicio de la necesidad de proceder, en los casos que proceda, al equitativo reparto de los beneficios y cargas del planeamiento para la ejecución del mismo, mediante unidades de ejecución, continuas o discontinuas, o mediante actuaciones asistemáticas de conformidad a lo establecido en la Ley del Suelo y en las presentes Normas.3. Los propietarios de dicho suelo estarán obligados, en los términos fijados en el presente Plan General, al cumplimiento de los deberes establecidos con carácter general en la legislación urbanística, de acuerdo a lo indicado en el Título Segundo de estas Normas.Artículo 5.0.6. Suelo Urbano remitido a Plan Especial de Reforma Interior1. Son aquellas áreas del suelo urbano en los que el Plan General, regulando sólo su ordenación básica, precisa o prevé el posterior desarrollo de sus determinaciones mediante la remisión a la formulación de Planes Especiales de Reforma Interior que completen su ordenación detallada, respondiendo a los objetivos específicos que en cada caso se señalan, se entenderán comprendidos en el art. 84.2 de la Ley del Suelo.2. Aquellos Planes Especiales de Reforma Interior no previstos en el Plan General, se entenderán comprendidos en el art. 84.3 de la Ley del Suelo.3. Las operaciones de reforma interior que incrementen las superficies de suelo para vías o plazas públicas, parques y jardines públicos, zonas deportivas públicas, de recreo y expansión, centros culturales y docentes, centros asistenciales y demás servicios de interés público y social, podrán llevarse a cabo mediante la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior, sin modificar previa o simultáneamente el Plan General por responder a los objetivos de descongestión y dotación de equipamientos comunitarios que indica el art. 85 a) de la Ley del Suelo y que son propios de este Plan General, y sin que den lugar, en ningún caso, a aumento de la edificabilidad en la zona.Artículo 5.0.7. Suelo urbano remitido a Estudio de Detalle o Plan Especial de carácter temático1. Son aquellos ámbitos del suelo urbano donde el Plan contiene su ordenación detallada pero donde se precisa completar la misma mediante la redacción de Planes Especiales de carácter temático, Estudio de Detalle o alguna de las restantes figuras complementarias del planeamiento para el logro de los objetivos que se pretenden.2. Mientras no se redacten las correspondientes figuras de planeamiento en ellos previstas estarán sujetos, en principio, al mismo régimen establecido en el artículo 5.0.6 para las áreas remitidas a PERI.
3. Una vez redactado el planeamiento, el régimen urbanístico de éstas áreas es el común del suelo urbano directo que se regula en el presente Plan, sin perjuicio de las propias condiciones particulares que para su ordenación se establezcan.Sección 3ª: GESTION DEL SUELO URBANOArtículo 5.0.8. Areas de reparto en suelo urbano1. En el suelo urbano el Plan General delimita las correspondientes áreas para el reparto equitativo entre los propietarios de terrenos incluidos en tal clase de suelo de los beneficios y cargas derivadas del planeamiento.2. Constituyen áreas de reparto independientes en suelo urbano:
Artículo 5.0.9. Unidades de ejecución delimitadas en suelo urbano1. En suelo urbano el Plan General delimita, dentro de cada área de reparto, determinadas unidades de ejecución de acuerdo a los siguientes criterios:
Artículo 5.0.10. Delimitación de unidades de ejecución no previstas en el planeamientoLa delimitación de unidades de ejecución, cuando no se contenga en el presente Plan General o en el planeamiento de desarrollo, así como la modificación de las unidades ya delimitadas, se llevará a cabo de acuerdo con los siguientes principios:a) Los terrenos a incluir dentro de la unidad de ejecución deberán pertenecer a una misma área de reparto. El ámbito se delimitará de tal modo que se posibilite el cumplimiento conjunto por parte de los propietarios afectados de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización.b) La diferencia entre el aprovechamiento lucrativo total de la unidad de ejecución y el resultante de la aplicación de aprovechamiento tipo sobre su superficie no podrá ser superior al 15 por 100 de este último, salvo que se justifique la imposibilidad de respetar la diferencia máxima.c) A fin de posibilitar el cumplimiento de la anterior condición se admite que, en esta clase de suelo, las unidades de ejecución puedan ser discontinuas.d) El criterio seguido para la delimitación, en base al cual se excluyen determinados terrenos de su ámbito, así como se incluyen de otros, deberá, necesariamente, motivarse.En todo caso será motivo suficiente de justificación de la delimitación de una nueva unidad de ejecución, no prevista, en el planeamiento la circunstancia de redactarse cualquier figura complementaria del mismo (Estudio de Detalle, Plan Especial, etc.) o instrumento de ejecución material (Proyecto de Urbanización, Proyecto de Edificación, etc.) que pusiese de manifiesto su necesidad.Artículo 5.0.11. Ajuste de aprovechamiento en actuaciones asistemáticasEn actuaciones asistemáticas el ajuste entre el aprovechamiento materializable previsto en el proyecto y el aprovechamiento susceptible de apropiación por el propietario podrá ser:1. Voluntario, en los siguientes casos:
2. ObligatorioProcede el ajuste forzoso cuando el Plan establece condiciones mínimas de volumen o altura para una zona y también cuando por haberse producido en un ámbito determinado un notorio desajuste entre los aprovechamientos reales y los materializados por los solicitantes de licencia, el Ayuntamiento así lo acuerde mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución. En estos casos se aplicarán las siguientes reglas:
Artículo 5.0.12. Transferencias de aprovechamiento urbanístico1. Consisten dichas Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico en la posibilidad de transferir de un terreno a otro el derecho al aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el propietario de un terreno que no sea materializable en el mismo.2. La posibilidad de transferir aprovechamiento entre dos parcelas no incluidas en unidad de ejecución, de distinto propietario exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:
3. Iguales requisitos serán exigibles cuando la parcela de procedencia esté destinada a sistema local no incluido en unidad de ejecución.En cualquier caso el deber de cesión implicará que la posibilidad de transferir el correspondiente aprovechamiento queda condicionada a la cesión gratuita y libre de cargas al Ayuntamiento del terreno correspondiente a la parcela de procedencia.4. Lo dispuesto en este artículo será igualmente de aplicación cuando ambos terrenos pertenezcan a un mismo propietario.5. El valor urbanístico de los aprovechamientos transferibles que hace referencia este artículo se obtendrá por aplicación a dicho aprovechamiento del valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC, Norma 8.2.a), del Anexo del R.D. 1.020/93) fijado por la Administración tributaria en la Ponencia de valores.En el supuesto de sistemas locales no incluidos en unidad de ejecución, para la obtención del aprovechamiento susceptible de apropiación a efectos valorativos, será de aplicación el coeficiente de ponderación correspondiente al uso y tipología de la parcela colindantes, en el caso de parcelas exentas el del mayoritario de su entorno. Dicho criterio será igualmente válido en la determinación del justiprecio de dichos sistemas locales cuando se trate de un procedimiento expropiatorio. Sobre dicho aprovechamiento referido al uso y tipología señalado, se aplicará el correspondiente valor de repercusión VRC.En caso de inaplicación de dichos valores para parcelas concretas por no coincidir las condiciones urbanísticas con las tenidas en cuenta en el momento de su fijación, el valor urbanístico se obtendrá por aplicación sobre los correspondientes aprovechamientos del valor de repercusión del suelo obtenido por aplicación del método residual conforme a lo dispuesto en la normativa técnica de valoración catastral .Artículo 5.0.13. Acuerdo entre particulares1. La efectividad de la Transferencia precisa que los propietarios alcancen alguno de los siguientes acuerdos:
2. La Transferencia se formalizará mediante escritura pública, que incluirá, en su caso, la cesión de los terrenos dotacionales cuando proceda.3. En los casos regulados en este artículo, la Administración se debe limitar a verificar que se cumplen los requisitos señalados en el artículo anterior.Artículo 5.0.14. Intervención mediadora de la Administración1. Los propietarios de parcelas cuyo aprovechamiento real sea superior al susceptible de apropiación por el titular de la misma podrán dirigirse directamente a la Administración a fin de adquirir de esta, mediante compra directa, los excesos correspondientes.La Administración está obligada a vender dichos excesos por su valor urbanístico, considerando la localización de la parcela de que se trate.2. Los propietarios de parcelas cuyo aprovechamiento real fuese nulo, por estar afecta la parcela a uso dotacional público, o no siendo nulo fuese inferior al susceptible de apropiación podrán alcanzar un acuerdo de venta directa a la administración actuante de los defectos correspondientes, que podrán ser:
3. Mediante intervención y conformidad de la Administración, los particulares podrán igualmente efectuar Transferencias de aprovechamientos entre terrenos situados en distintas áreas de reparto, debiendo en dicho caso considerarse el valor urbanístico, según su localización de las parcelas de origen y destino para establecer una adecuada correspondencia. El procedimiento será el siguiente:
Sección 4ª: EJECUCION DEL SUELO URBANOArtículo 5.0.15. Urbanización en suelo urbano1. El alcance y contenido del deber de urbanizar en suelo urbano será el establecido, con carácter general, en este artículo.Lo anterior se entiende sin perjuicio de las acciones concretas de urbanización previstas en este Plan General o que se puedan establecer en su planeamiento de desarrollo, para dotar a determinados terrenos de los niveles mínimos de dotación necesarios.2. En suelo urbano no incluido en unidad de ejecución será preciso dotar a la parcela de los servicios e infraestructuras previstos en el artículo 14 de la Ley del Suelo y en el Título Duodécimo de estas Normas para que adquiera la condición de solar, con las siguientes precisiones:
3. En suelo urbano incluido en unidad de ejecución constituyen carga de urbanización cuyo costeamiento y, en su caso ejecución, corre a cargo de los propietarios, en proporción a sus aprovechamientos, las siguientes obras, con el alcance establecido en el Reglamento de Gestión Urbanística:
Artículo 5.0.16.Urbanización anticipadaSerá igualmente exigible la obligación de costear las obras de urbanización anticipadas a que hace referencia el punto 3 del artículo 2.2.10 de estas Normas, de acuerdo a los siguientes criterios:a) Dicho deber será exigible no sólo a propietarios de terrenos incluidos en una unidad de ejecución, sino a aquellos propietarios de suelo urbano no incluido en unidad de ejecución, exista o no edificación sobre los mismos, y en el primer caso aunque no esté prevista su sustitución.b) Cuando exista más de un propietario afectado será preciso, con carácter previo, formular un expediente de distribución de cargas, conforme a lo previsto en el artículo 3.3.9. de estas Normas, para la justa distribución entre los propietarios y, en su caso, la Administración de la correspondiente carga de urbanización.c) La cuantía del deber de urbanizar se establecerá para cada terreno en proporción a las obras que sean de interés para el mismo.d) Para el procedimiento y pago de las cuotas correspondientes se estará a lo dispuesto en los artículos 126 a 129 del Reglamento de Gestión Urbanística.Artículo 5.0.17. Requisitos generales para la edificación en suelo urbanoEl suelo urbano además de las limitaciones y cargas que impone el presente Plan General y, en su caso, el planeamiento de desarrollo, en especial las establecidas en los artículos siguientes, no podrá ser edificado hasta tanto haya sido adquirido el derecho a edificar, salvo que la licencia autorice la urbanización y edificación simultáneas.En cualquier caso, no se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a los mismos.Artículo 5.0.18. Urbanización y edificación simultánea en suelo urbano asistemáticoEn suelo urbano no incluido en unidad de ejecución será posible conceder licencia previamente al cumplimiento del deber de urbanizar. En cuyo caso y como garantía de la realización de las obras de urbanización será preciso:a) Que en el escrito de solicitud de licencia el solicitante se comprometa expresamente a urbanizar simultáneamente a la edificación, así como a no utilizar la construcción hasta tanto no esté concluida la obra de urbanización, estableciendo tal condición en la cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.b) Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de régimen local, en cuantía suficiente para ejecutar las obras de urbanización con el alcance definido en el punto 2 del artículo 5.0.15.Artículo 5.0.19. Urbanización y edificación simultáneas en suelo urbano sistemático1. Los propietarios de terrenos de suelo urbano incluido en unidad de ejecución que siendo aptos para su edificación no tengan la condición de solar podrán edificar siempre que cumplan el requisito a) del artículo anterior, así como los siguientes:
2. A tales efectos se entenderá como infraestructura básica los siguientes servicios que deben estar realizados en todo el ámbito que afecte a la parcela, salvo los fondos de saco o accesos interiores:
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