CAPITULO SEGUNDO: DEBERES Y DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELOSección 1ª: RÉGIMEN GENERALArtículo 2.2.1. Deberes básicos de los propietarios1. En cumplimiento de los preceptos constitucionales y en congruencia con la función social y utilidad pública de la propiedad privada, el presente Plan otorga, delimita y configura el preciso contenido del derecho de propiedad, condicionando su ejercicio y subordinándolo al interés general, en la forma que las leyes y el planeamiento establecen.2. El ejercicio de las facultades dominicales del derecho de propiedad comporta el deber de contribuir a las cargas y, equitativa, proporcional y recíprocamente, el derecho a disfrutar de los beneficios que se deriven de la ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en el presente Plan, mediante la determinación particular de los mismos para cada propietario de suelo, conforme a lo previsto en la legislación vigente.3. De conformidad con lo anterior, los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones, en suelo urbano y urbanizable, quedan sometidos a los siguientes deberes básicos:
Artículo 2.2.2. Plazos para el cumplimiento de los deberes1. Los deberes básicos de los propietarios, relacionados en el artículo anterior, deberán ejercitarse respetando en todo caso:
2. En defecto de previsión expresa en los anteriores documentos se aplicarán los plazos establecidos en la legislación urbanística vigente que tendrán, en todo caso, carácter supletorio.Artículo 2.2.3. Incumplimiento de los deberes básicos1. En todos los supuestos expresamente previstos en este Título, la infracción por los propietarios de dichos deberes generales o de los plazos previstos para el cumplimiento de los mismos facultará al Ayuntamiento a la expropiación o sometimiento al régimen de venta forzosa, con carácter sancionador, por incumplimiento de la función social de la propiedad del terreno o construcción afectado.2. La aplicación de las sanciones previstas exigirán del Ayuntamiento, en todo caso, la apertura de expediente administrativo municipal que resolverá motivadamente sobre el incumplimiento del deber o del plazo establecido para el mismo. Dicha resolución se ajustará a las siguientes reglas:
Sección 2ª: DEBERES Y DERECHOS RELATIVOS AL PLANEAMIENTOArtículo 2.2.4. Obligación de los particulares de redactar planeamiento1. Los particulares podrán redactar y presentar al Ayuntamiento las figuras de planeamiento de desarrollo del presente Plan General, en los casos y de conformidad a lo establecido en el mismo.2. Cuando el presente Plan General establezca la iniciativa particular para la formulación de las correspondientes figuras de planeamiento de desarrollo, los propietarios afectados estarán obligados a redactar y presentar ante el Ayuntamiento dichas figuras, en los plazos establecidos en el Programa de Actuación del Plan General de conformidad, en todo caso, con lo establecido por la legislación urbanística aplicable.Idéntica obligación será exigible, respecto del adjudicatario, en el ámbito de un Programa de Actuación Urbanística cuando así se determine en el propio Programa, en las Bases del Concurso o en el acuerdo de adjudicación del mismo.Todo ello sin perjuicio de la facultad municipal de proceder por sí mismo a la redacción de dicho planeamiento, bien en los casos previstos en estas Normas o, anticipadamente cuando las razones de utilidad pública o interés social lo hagan conveniente.Dicha obligación alcanza, igualmente, a aquellas figuras complementarias reguladas en el Capítulo Segundo del Título Tercero de estas Normas, estén previstas en el Plan General o en el planeamiento de desarrollo del mismo.3. De igual modo, los particulares podrán formular las figuras de planeamiento de desarrollo que el presente Plan General establezca de iniciativa pública, previa conformidad municipal, y siempre que se garantice el cumplimiento de todos los objetivos y plazos señalados en el mismo.En este caso, se deberá presentar con carácter previo un Avance del planeamiento en el que se exprese el modo en que dichos compromisos deban quedar garantizados.Artículo 2.2.5. Incumplimiento del deber de redactar el planeamientoEl incumplimiento por los particulares del deber de redactar el planeamiento facultará a la Administración bien a su formulación o bien a la adopción de las medidas previstas con carácter general en este Título.Artículo 2.2.6. Consecuencias de la aprobación del planeamiento1. La aprobación del planeamiento preciso, según la clase de suelo de que se trate, implica para los propietarios afectados:
2. El instrumento de planeamiento a que se refiere el punto anterior, será:
3. El derecho a urbanizar se entiende sin perjuicio de la necesidad de cumplir cualquier otra determinación que establezca el presente Plan o la legislación urbanística y, en concreto, requerirá la previa aprobación de Plan Especial, Proyecto de Urbanización o cualquier otro instrumento que condicione su ejercicio.4. Una vez adquirido el derecho a urbanizar, será posible la modificación o revisión del planeamiento de desarrollo antes del transcurso de los plazos establecidos para el cumplimiento de los deberes de cesión, urbanización y equidistribución.No obstante si dicha alteración se produce una vez alcanzada la fase de procedimiento a que se refiere el apartado 2 del artículo 7.2.7. será preciso indemnizar, por la Administración, la reducción del aprovechamiento urbanístico en la cuantía del mismo.Sección 3ª: DEBERES Y DERECHOS RELATIVOS A LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTOArtículo 2.2.7. Obligaciones de cesión, equidistribución y urbanizaciónLos propietarios de suelo afectados por la ejecución del planeamiento tiene el deber de ceder, equidistribuir y urbanizar en los plazos previstos en el propio planeamiento. Dicho deber se ejercitará de conformidad a lo establecido en los artículos siguientes.Artículo 2.2.8. Cesión de terrenosLos propietarios de suelo tienen el deber de ceder:
Dichas cesiones se instrumentarán, en cada clase y categoría de suelo, mediante los procedimientos recogidos en los correspondiente Títulos de estas Normas y con el alcance que en cada caso se expresa.Artículo 2.2.9. Equidistribución1. Los deberes y cargas inherentes a la ejecución serán objeto de distribución justa entre los propietarios afectados, juntamente con los beneficios derivados del planeamiento.2. La distribución equitativa de los beneficios y cargas se instrumenta:
Artículo 2.2.10. Urbanización1. Los propietarios de terrenos afectados por una actuación urbanística tienen el deber de urbanizar. Dicho deber implica, en principio, la obligación de sufragar los costes de urbanización de los correspondientes terrenos.El Ayuntamiento o los propietarios de terrenos exteriores a una unidad de ejecución a los que se les adjudiquen aprovechamiento en la misma, participarán en dichos costes en proporción a los aprovechamientos que le correspondan.2. Asimismo, los propietarios de terrenos estarán obligados al deber adicional de ejecutar, además de costear, por si mismos la urbanización de los terrenos en los casos previstos expresamente en estas Normas y, en particular, siempre que:
3. En cualquier caso, corresponde a los propietarios de suelo costear las obras de urbanización, previstas en los planes y proyectos, que el Ayuntamiento considere conveniente ejecutar de modo anticipado y unitario, pero sólo en la cuantía que sea de interés para los respectivos terrenos.4. El alcance y contenido del deber de urbanizar se establece, para cada clase y categoría de suelo, en los correspondientes Títulos de estas Normas.Artículo 2.2.11. Incumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización1. El incumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos previstos implica la no adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico, quedando extinguido el derecho a urbanizar.2. La resolución que declare dicho incumplimiento se ajustará a lo previsto en el punto 2 del artículo 2.2.3 de estas Normas, en consecuencia, se dictará previa audiencia del interesado y resolverá sobre la procedencia de la aplicación de la expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa del terreno.En el sistema de cooperación el incumplimiento del deber de urbanizar permite al Ayuntamiento optar alternativamente por la exacción, por vía de apremio, de las correspondientes cuotas de urbanización.3. Los terrenos se valorarán de conformidad a lo establecido en el artículo 52.b de la Ley del Suelo con la particularidad, en suelo urbano asistemático que el referido porcentaje se aplicará una vez deducidos o agregados los aprovechamientos que hubiesen sido objeto de transferencia o compensación sobre la parcela.4. Sin perjuicio de lo previsto en el punto 1 de este artículo, se garantizarán en cualquier caso los derechos de los propietarios no responsables del incumplimiento y, en concreto, cuando se hubiese fijado el sistema de compensación y transcurran los plazos previstos para la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico sin que se hubiesen cumplido los deberes correspondientes se estará a los dispuesto en el artículo 149.4. de la Ley del Suelo, en cuyo caso:
Artículo 2.2.12. Cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización1. El cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento implica:
2. Corresponde a los propietarios, en todo caso, acreditar el cumplimiento de los expresados deberes, de conformidad a los siguientes criterios:
Artículo 2.2.13. Contenido del derecho al aprovechamiento urbanístico1. Aprovechamiento real (AReal) es el permitido por el presente Plan o sus instrumentos de desarrollo sobre un terreno. Se determina en base al uso, intensidad y, en su caso, tipología edificatoria atribuidos a dicho terreno.2. El aprovechamiento tipo (AT) se define como la superficie construida del uso y, en su caso, tipología edificatoria característicos del área de reparto para cada metro cuadrado de suelo de dicha área, una vez homogeneizados los distintos usos y tipologías mediante la asignación de los correspondientes coeficientes de ponderación.El aprovechamiento tipo es fijado por el presente Plan General, en suelo urbano y urbanizable programado, y por los Programas de Actuación Urbanística, en suelo urbanizable no programado, no pudiendo ser alterado por ningún otro instrumento de planeamiento o gestión.3. El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación (ASA) por el titular de un terreno será el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.4. El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación (ASA) por el conjunto de propietarios incluidos en una unidad de ejecución será el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.5. El ajuste entre el aprovechamiento susceptible de apropiación y el real permitido por el planeamiento se producirá en la forma regulada en el siguiente artículo.Artículo 2.2.14. Ajuste del aprovechamiento real y el susceptible de apropiación1. Cuando se actúe sistemáticamente el ajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación por el conjunto de propietarios de la unidad de ejecución se efectuará en el instrumento redistributivo de cargas y beneficios en la forma establecida en los artículos 151 y 152 de la Ley del Suelo.El derecho al aprovechamiento urbanístico de cada uno de los propietarios se concretará, dentro de dicha unidad de ejecución, bajo alguna de las siguientes modalidades a establecer en los correspondientes procesos redistributivos de beneficios y cargas:
2. En el suelo urbano, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución, los desajustes entre los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento y los susceptibles de apropiación por el titular del terreno se resolverán de la forma prevista en estas Normas, mediante Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico. Dichos ajustes podrán efectuarse, en todo caso, con carácter previo al momento de solicitud de licencia.
Artículo 2.2.15. Obligación de solicitar de licencia1. La solicitud de licencia exige la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico y por consiguiente el cumplimiento previo de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización.En concreto, se precisa de la previa conversión de la parcelas en solares lo que será de aplicación en todo caso, incluso en suelo urbano no incluido en unidad de ejecución.2. No obstante lo anterior, el Ayuntamiento podrá autorizar la edificación y urbanización simultáneas cuando se garantice, de acuerdo a lo previsto en los Títulos Quinto y Sexto de estas Normas, la urbanización de los terrenos.En este caso, la adquisición definitiva del derecho al aprovechamiento urbanístico y del derecho a edificar queda subordinada al cumplimiento del deber de urbanizar.Artículo 2.2.16. Incumplimiento del deber de solicitar licencia1. La no solicitud de licencia de edificación en el plazo fijado en el planeamiento implicará la apertura de expediente administrativo municipal que resolverá sobre la procedencia de declarar dicho incumplimiento.2. La declaración del incumplimiento implica:
3. A igual régimen se estará caso de que la solicitud de licencia se verifique sin el cumplimiento previo de los correspondientes deberes urbanísticos, salvo lo dispuesto en el punto 2 del artículo 2.2.15 de estas Normas.Artículo 2.2.17. Cumplimiento del deber de solicitar licencia1. Solicitada licencia de edificación, el Ayuntamiento deberá resolver sobre su otorgamiento, comprobando que se cumplen los requisitos señalados en el artículo 4.2.12 de estas Normas.2. El otorgamiento de la licencia implicará:
3. La denegación de licencia por causa imputable al titular del terreno implicará la no adquisición del derecho a edificar, y conlleva idénticas consecuencias y trámites que las establecidas en el punto 2 del artículo 2.2.16.4. Lo establecido en los puntos anteriores será de aplicación a los solares sin edificar y lo será también a los terrenos en que existan edificaciones ruinosas en los supuestos y con los requisitos y plazos que para su equiparación establece la legislación urbanística y estas Normas.Artículo 2.2.18. Contenido del derecho a edificar1. La obtención de licencia atribuye al propietario el derecho a materializar el aprovechamiento urbanístico correspondiente al proyecto presentado, el cual no podrá ser en ningún caso superior al aprovechamiento real permitido por el planeamiento, ni inferior al mínimo establecido en el mismo.2. Lo anterior se entiende sin perjuicio de lo dispuesto en el punto 5 del artículo 2.2.20 de estas Normas.Artículo 2.2.19. Obligación de edificarConsiste en ejecutar la edificación conforme a los plazos previstos en la correspondiente licencia, de conformidad con las determinaciones de la misma y con el ordenamiento urbanístico.Artículo 2.2.20. Incumplimiento del deber de edificar1. El incumplimiento del deber de edificar en los plazos fijados por la licencia implica, para el interesado, la imposibilidad de adquirir el derecho a la edificación quedando extinguido el derecho a edificar.Ello exige declaración formal, previo expediente tramitado con audiencia del interesado, que resolverá sobre:
2. La edificación realizada sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones e incompatible con el planeamiento, se someterá al siguiente régimen:
3. La edificación realizada sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones pero compatible con el planeamiento podrá ser objeto de legalización de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley del Suelo.4. La edificación realizada al amparo de licencia posteriormente declarada ilegal por contravenir la ordenación urbanística aplicable no queda incorporada al patrimonio del propietario del terreno.La resolución administrativa o judicial que contenga dicha declaración se notificará al Registro de la Propiedad para su debida constancia, e implicará:
5. Si la edificación materializada y amparada en licencia fuera conforme con la ordenación urbanística, pero excediera de la correspondiente al aprovechamiento urbanístico a que tiene derecho su titular y no hubiera transcurrido desde su terminación el plazo fijado para la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, el titular o sus causahabientes deberán abonar a la Administración el valor urbanístico de dicho exceso.Artículo 2.2.21. Cumplimiento del deber de edificarLa edificación concluida al amparo de una licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística implica:
Sección 4ª: DEBERES Y DERECHOS RELATIVOS A LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLESArtículo 2.2.22. Obligación de uso1. Los propietarios de bienes inmuebles tienen el deber de destinar efectivamente los terrenos y construcciones al uso establecido en este Plan, en su planeamiento de desarrollo o en las licencias que a su amparo se concedan.2. El cumplimiento de este deber está igualmente sometido a los plazos, en su caso, previstos en este Plan.3. Cuanto se establece en la presente Sección respecto de los deberes de los propietarios, se entiende sin prejuicio de las obligaciones y derechos que para los arrendatarios de los inmuebles se derivan de la legislación vigente.Artículo 2.2.23. Obligaciones de conservación1. Se consideran contenidas en el límite del deber de conservación regulado por los artículos 21 y 245 de la Ley del Suelo:
2. El Ayuntamiento ordenará, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias reguladas en este artículo con indicación de los plazos para su realización.Artículo 2.2.24. Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato1. En relación a las infraestructuras se consideran condiciones mínimas de conservación las siguientes:
2. En solares, el propietario del mismo deberá mantenerlo en las condiciones de seguridad y salubridad que se establecen en los siguientes apartados:
3. En construcciones serán mínimas las siguientes condiciones:
Artículo 2.2.25. Costeamiento de las obras de conservación1. Las obras de conservación de construcciones, edificaciones e instalaciones correrán a cargo de los propietarios si las mismas se contuvieran dentro del límite del deber de conservar, definido conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2.23 y 2.2.24.En todo caso, correrán a cargo de los propietarios de los inmuebles, las obras que no excedan en su cuantía del cincuenta por ciento (50 por 100) del valor actual del mismo.2. Las obras ordenadas por motivos de interés estético o turístico se atendrán a los mismos criterios del punto anterior.3. La conservación, mantenimiento y puesta en perfecto funcionamiento de las instalaciones y servicios correspondientes a las obras de urbanización, en tanto no sean recibidas por el Ayuntamiento, será de cuenta y con cargo a los propietarios o entidad promotora, en su caso.Una vez recibidas por el Ayuntamiento, la conservación de las obras de urbanización correrá a cargo de los propietarios, constituidos en su caso en Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación y dentro de los límites temporales que al efecto se establezcan cuando así se imponga por el planeamiento o, en su caso, por las bases del concurso o acuerdo de adjudicación del Programa de Actuación Urbanística o resulte expresamente de cualquier disposición legal.La obligación de los compradores de parcelas de adherirse a la Entidad Colaboradora de Conservación, en los casos en que fuera exigible, se hará constar mediante inscripción registral como carga de la finca.Artículo 2.2.26. Obligación de rehabilitar1. Los propietarios de inmuebles están sometidos al cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana. Igualmente están obligados a realizar las obras de rehabilitación previstas en los planes, normas y ordenes de ejecución derivados de los mismos.2. En ese sentido, se definen como obras de rehabilitación las obras mínimas e imprescindibles para poder habilitar el inmueble con las condiciones legales necesarias y suficientes de higiene, instalaciones y seguridad, incluso cuando dicha rehabilitación exija obras de reestructuración, cimentación, consolidación o reposición de elementos portantes y cuya cuantía no supere el cincuenta por ciento (50 por 100) del valor de reposición del inmueble.Artículo 2.2.27. Costeamiento de las obras de rehabilitaciónLas obras se ejecutarán a costa de los propietarios si estuvieran contenidas en el límite del deber de conservación que les corresponde o supusieran un incremento del valor del inmueble y hasta donde este alcance, y se complementarán o se sustituirán económicamente y con cargo a fondos del Ayuntamiento u otras Administraciones públicas cuando lo rebasaren o redunden en la obtención de mejoras de interés general.Artículo 2.2.28. Ejecución subsidiaria por el AyuntamientoDe conformidad con el artículo 181 de la Ley del Suelo, cuando los propietarios del inmueble desatiendan sus deberes de conservación o rehabilitación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier ciudadano, ordenará la ejecución de las obras necesarias al objeto de promover el estado exigido en estas Normas.Artículo 2.2.29. Procedencia de la declaración de ruinaProcederá la declaración del estado ruinoso de las edificaciones en los supuestos del número 2 del artículo 247 de la Ley del Suelo, con las siguientes precisiones:a) Agotamiento generalizado de los elementos estructurales.Elementos estructurales son aquellas partes de la edificación a las que el cálculo estructural atribuye una misión portante y resistente reconocida. Incurren en la consideración de agotamiento generalizado aquellos supuestos cuya reparación implique la construcción de elementos estructurales de extensión superior a un tercio (1/3) de la totalidad de los mismos.La determinación de la extensión a que se refiere el apartado anterior se llevará a cabo mediante las siguientes reglas:
b) Obras de reposición.Son obras de reposición las que devuelven el edificio a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad, y en especial las que tienen por objeto consolidar, asegurar o sustituir los elementos dañados de aquél que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso.El coste de ejecución de la reposición se determinará por medio de proyecto técnico adecuado, y de acuerdo a las siguientes reglas:
c) Relación con la ordenación.La simple disconformidad con el Plan General o sus instrumentos de desarrollo no constituirá circunstancia urbanística que haga aconsejable la demolición de un inmueble, salvo que la demolición haya sido establecida expresamente como determinación del Plan General o instrumento que lo desarrolle.Artículo 2.2.30. Declaración de ruina1. La declaración de una edificación en estado de ruina se adoptará tras expediente contradictorio que será instruido de oficio o a instancia de parte interesada en el que se dará audiencia a la totalidad de los interesados en el mismo y al que pondrá fin una resolución en la que se adoptará alguno de los siguientes pronunciamientos:
2. La declaración en estado ruinoso de una edificación, o parte de la misma, implica las adopción de las siguientes medidas:
3. Si el coste de ejecución de las obras de conservación del inmueble permitiera la declaración del estado de ruina, por exceder del límite del deber de conservación, pero existiesen razones de utilidad pública o interés social que aconsejaran el mantenimiento del inmueble, el Ayuntamiento podrá optar por:
Artículo 2.2.31. Inaplicabilidad de la demolición1. La declaración de ruina que tenga por objeto a un inmueble que se encuentre en algún supuesto de rehabilitación forzosa no habilita, obliga ni implica, en ningún caso, la obligación de demoler y si únicamente la obligación de adoptar las medidas pertinentes en orden a la seguridad del inmueble y sus ocupantes.En particular, se entenderá que concurre causa de rehabilitación forzosa cuando se trate de un bien singularmente protegido y catalogado por un plan o norma urbanística o incurso en alguno de los supuestos de protección previstos en la legislación del Patrimonio o cuando se hubiesen apreciado por el Ayuntamiento la concurrencia de las razones a que hace mención el apartado 3 del artículo anterior.2. En este sentido quienes sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones en ellas señaladas, derribaran o desmontaran un edificio o elemento arquitectónico objeto de conservación o rehabilitación, así como los que, como propietarios, autoricen su derribo o desmontaje, serán obligados solidariamente a su reconstrucción, sin perjuicio de las sanciones económicas que procedan.Artículo 2.3.32. Urgencia y peligro inminente1. La necesidad de instrucción de expediente contradictorio para que proceda la declaración del estado de ruina de un inmueble no impedirá, en los supuestos contemplados en el número 4 del artículo 247 de la Ley del Suelo, que el Alcalde ordene el desalojo de los ocupantes del inmueble y la adopción de las medidas que procedan en relación a la seguridad del mismo.2. El desalojo provisional y las medidas a adoptar respecto a la habitabilidad y seguridad del inmueble no llevarán implícita la declaración de ruina.Artículo 2.2.33. Obligación de cumplimiento de las normas de protecciónLos propietarios de toda clase de terrenos y construcciones están obligados al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y del patrimonio histórico que se recogen en el Título Décimo y Undécimo de estas Normas.Sección 5ª: REGISTRO DE DEBERES Y DERECHOSArtículo 2.2.34. Registro de facultades urbanísticas1. El Ayuntamiento podrá formar un Registro de Facultades Urbanísticas donde se recogerá el régimen urbanístico aplicable a fincas, unidades de ejecución y sectores de planeamiento.2. El registro contendrá como mínimo los siguientes datos:
3. Dicho Registro se coordinará con el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar y en con el Registro de Transferencias de Aprovechamientos. |
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