Comprende aquellos sectores de Suelo Urbano y zonas de extensión procedente del
planeamiento parcial, en su mayor parte consolidadas y con su edificabilidad agotada,
urbanizados mediante ordenación abierta de edificios o polígonos de vivienda
plurifamiliar en altura, generalmente en bloques aislados, dando lugar a elevadas
densidades sobre sus respectivos ámbitos de implantación.
La Ordenanza reconoce como situaciones de hecho las ordenaciones abiertas de vivienda
plurifamiliar ejecutadas en las últimas décadas y consolida con dicha calificación las
piezas de suelo aún vacantes que no hayan sido ya directa y previamente detraídos por el
Plan para subsanar déficits del equipamiento colectivo.
El objetivo principal de la Ordenanza es, aún reconociendo el modelo de ocupación
existente, poner límites precisos a la altura edificable para reconducir el perfil urbano
hacia unas dimensiones que guarden una proporción adecuada con los espacios libres y el
viario público, propiciando una relación más orgánica entre estos y las viviendas.
Para los casos de renovación parcial y concreta del parque inmobiliario la Ordenanza
atempera la altura y la intensidad volumétrica de determinadas zonas claramente
desorbitadas.
1. Supuestos de aplicación.
A efectos de aplicación de las presentes Normas se contemplan los siguientes
supuestos, derivados a su vez de las distintas situaciones de partida:
a) Actuaciones singulares de nueva planta sobre solares.
b) Renovaciones aisladas de edificios consolidados integrantes o no de un conjunto
unitario.
2. Definición de Sub-zonas.
La zona abarcada por las presentes Normas de Ordenación Abierta se divide a su vez en
las siguientes Sub-zonas: OA-1 y OA-2.
1. Parcelación.
La parcela mínima edificable será de 400 m², estableciéndose la condición
morfológica adicional de poder inscribir en el interior de la misma un círculo de 15
metros de diámetro.
2. Edificabilidad neta.
Será de 2,20 m2./m2.
3. Ocupación máxima de parcela.
El porcentaje máximo de ocupación sobre parcela neta será del 65 % de su superficie
en todas las plantas del edificio.
4. Altura edificable, separación a vial, a linderos privados y entre unidades de
edificación.
La altura edificable sobre rasante del terreno quedará establecida como resultado de
distribuir sobre la parcela la superficie de techo edificado teniendo en cuenta las
condiciones de ocupación expresadas en el apartado 3 del artículo anterior así como las
de separaciones mínimas a vial, a linderos privados y entre unidades de edificación que
a continuación se expresan:
4.1. Separación a vial.
El número máximo de plantas permitido en una parcela en función de la distancia de
la edificación al eje del vial o viales a que dé fachada queda establecido en el cuadro
siguiente:
| Nº de plantas |
Distancia mínima al eje del vial |
Altura máxima |
| PB, PB+1 |
4 m. |
7 m. |
| PB+2 |
5 m. |
10 m. |
| PB+3 |
6 m. |
13 m. |
| PB+4 |
7,50 m. |
16 m. |
| PB+5 |
10 m. |
19 m. |
| PB+6 |
12,50 m. |
22 m. |
En casos excepcionales, para mayores distancias al eje del vial, se podrán disponer
mayores alturas de las indicadas, discrecionalmente por el Ayuntamiento, mediante la
tramitación del correspondiente Estudio de Detalle. Dichas alturas procurarán atenerse a
la proporción resultante de la tabla anterior.
4.2. Separación a linderos privados.
La separación a linderos privados será de 1/4 de la altura total del edificio. Las
plantas bajas pueden adosarse a linderos privados, no obstante, en caso de separarse de
estos lo harán a una distancia mínima de 3 metros.
Las diferencias de cotas de rasante del terreno en los linderos medianeros de dos
parcelas colindantes, no deberá ser superior a 1,50 m., debiendo escalonarse las
diferentes rasantes adaptándose a la topografía existente.
Cuando alguno de los linderos privados esté configurado por la medianería de un
edificio preexistente, las condiciones concretas de edificación en lo que se refiere a la
separación a linderos de los cuerpos edificados, quedarán determinados en cada caso por
el Ayuntamiento - previa propuesta o petición de la parte interesada -, cuya resolución
responderá a criterios de interpretación basados en estas Normas teniendo siempre como
objetivo el logro de una adecuada recomposición urbana.
4.3. Separación entre unidades de edificación dentro de una misma parcela.
La separación mínima entre fachadas será de 1/2 de la altura del edificio más
alto.
5. Vuelos de cuerpos salientes:
Sobre los espacios públicos, el vuelo máximo de cuerpo saliente, medidos normalmente
al plano de la alineación a vial, no podrá exceder de 1,50 metros. En todo caso no
podrá exceder de 1/10 del ancho del vial.
En el interior de la parcela se permite todo tipo de vuelos, respetando las
alineaciones a linderos.
6. Ordenanzas de vallas.
a) Solar sin edificar: Será obligatorio realizar un muro de cerramiento de 2.00
metros de altura máximo.
b) Parcelas edificadas.
b.1 Vallas alineadas a vial. Se realizará hasta 1.00 m. de altura con elementos
sólidos y opacos, y hasta una altura máxima de 2,10 m. con cerramiento ligero y
transparente. En los casos de muros de contención alineados a vial, sólo se permite una
valla de 1,10 m. sobre dicho muro de cerramiento ligero y transparente. Se presentará el
Proyecto de la valla conjuntamente con el Proyecto de Edificación.
b.2 Vallas medianeras: En las lindes medianeras, las diferencias de cotas de rasantes
entre los dos respectivos terrenos colindantes no deberá ser superior a 1,50 m. en toda
la separación al lindero y se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos
y opacos hasta una altura máxima de 2,10 m. medidos desde la rasante de la cota superior
de ambos terrenos colindantes. En ningún punto del terreno se podrá sobrepasar dichas
diferencias de rasante y alturas de vallas, debiendo escalonarse y adaptarse la valla a la
topografía del terreno.
La alineación de la valla en el frente de la parcela coincidirá en todo caso con la
del vial y diferenciará las zonas de dominio público y privado.
b.3 En los casos de usos públicos de los espacios no ocupados por la edificación o
que por cualquier circunstancia pasara a serlo, normalmente no se vallará, sino que se
urbanizará tal espacio adecuadamente a su uso público.
1. Parcelación.
La parcela será la resultante del trazado de alineaciones, con las siguientes
condiciones mínimas:
- Superficie mínima: 120 m2.
- Longitud mínima de fachada de vial: 4 m.
- Fondo mínimo de parcela: 9 m.
Se exceptúan de esta Norma aquellas parcelas del Suelo Urbano de superficie inferior
a 120 m2 encajadas entre dos edificios medianeros que por sus características y grado de
consolidación imposibilitan de hecho cualquier trámite reparcelatorio que permita
alcanzar dicha superficie mínima, siempre que se tenga constancia de la existencia de
dicha parcela con anterioridad a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de
1983.
2. Edificabilidad neta.
No se establece para esta subzona índice de edificabilidad neta específica, de forma
que la superficie de techo edificable será la resultante de la aplicación de las normas
de composición del edificio expresadas en el presente artículo.
3. Ocupación de parcelas, alineaciones y patios.
La superficie construida en cada planta no superará la cifra resultante al aplicar el
porcentaje máximo de ocupación a la huella delimitada por las alineaciones reflejadas en
los planos. En el caso de realizarse vuelos sobre la vía pública, su superficie
computará a los efectos del cálculo de la ocupación máxima permitida.
La ocupación máxima será:
- En planta baja: 100%
- En plantas Altas: 90%
Se establecen en determinados casos alineaciones interiores para la edificación,
debiendo, en cualquier caso, ser respetadas éstas así como las separaciones mínimas a
linderos privados definidos en este artículo.
No obstante los porcentajes de ocupación establecidos, de ser necesaria la existencia
de patios de mayores dimensiones, éstos cumplirán con las condiciones mínimas
establecidas en la normativa correspondiente.
4. Altura edificable.
El número de plantas edificables será el indicado en el plano correspondiente (anexo
al plano P-2), viniendo las alturas en metros determinadas por la relación del cuadro del
artículo 13.6.3. precedente. Dicho número de plantas pretende responder a los criterios
generales de altura en función de la distancia del eje del vial contenidos en el resto de
este apartado, reconociendo situaciones singulares consolidadas.
En los casos no indicados expresamente, y a excepción de los que pudieran
contemplarse en la normativa específica de los Planes Especiales de Reforma Interior, el
número de plantas edificables vendrá regulados por la relación de alturas y distancias
de la edificación a eje de vial del artículo 13.6.3, separaciones a linderos y entre
unidades de edificación.
5. Separación a linderos privados y entre unidades de edificación.
En aquellos casos en que por la estructura propia de la parcelación existente fuera
necesario aplicar tales parámetros, se regirán por las prescripciones especificadas en
los apartados 4.2 y 4.3 del artículo 13.6.3 precedente.
6. Vuelos de cuerpos salientes.
Sobre los espacios públicos, el vuelo máximo de cuerpos salientes, medidos
normalmente al plano de la alineación a vial, no podrá exceder de 1,50 metros, con la
limitación además de 1/10 del ancho del vial.
En el interior de la parcela se permite todo tipo de vuelos, respetando las
separaciones a linderos.
1. Parcelación.
La parcela edificable será la del propio edificio a sustituir.
2. Edificabilidad neta, ocupación y alineaciones.
A estos efectos, serán de aplicación los parámetros correspondientes a la subzona
en el que se encuentren incluidas las parcelas.
3. Altura edificable.
El número de plantas y alturas será el que tuviera el edificio a sustituir, con un
máximo, en cualquier caso, dado por la aplicación de la ordenanza de la subzona
correspondiente.
4. Separación a linderos privados y entre unidades de edificación.
Serán de aplicación los parámetros correspondientes a la ordenanza de la sub-zona
en que se incluya la parcela.
5. Vuelos de cuerpos salientes.
Tendrán los mismos límites que en el supuesto a). de aplicación de estas normas.
Sólo se admiten los siguientes usos:
- Uso pormenorizado:
Residencial.
- Usos compatibles:
Industria de primera categoría en edificio exclusivo, terciario excepto instalaciones
de hostelerías con actividad musical (apartado 2.2 del artículo 12.4.9), equipamiento
comunitario (excepto cementerios), aparcamientos, y servicios técnicos e infraestructuras
urbanas.
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