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NORMATIVA DE USOS, ORDENANZAS Y EDIFICACIÓN

 

CAPITULO QUINTO:    DEL USO TURISTICO DEL TERRITORIO

Sección 1ª:    CLASIFICACION Y DEFINICION DE LOS USOS TURISTICOS

Artículo 12.5.1. Definición

1. Se define como Zona Turística la parte del territorio municipal que este Plan General destina a uso característico de alojamiento temporal en cualquiera de sus diversas modalidades, que se definen en este Capítulo.
2. Constituyen la Zona Turística los suelos a los que se adscribe la calificación de uso global Turístico en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas". La Zona está también definida por los ámbitos de suelo urbanizable programado y no programado a los que, en las Fichas Reguladoras correspondientes, se les asigna este uso global.
3. El planeamiento de desarrollo de este Plan General en el ámbito territorial definido en el artículo anterior aplicará las normas y determinaciones del presente Capítulo.

Artículo 12.5.2. Parámetros

Los Programas de Actuación Urbanística y Planes Parciales de Ordenación que desarrollen el Plan General en la Zona Turística, con independencia del cumplimiento de los coeficientes de aprovechamiento bruto asignados en las Fichas Reguladoras, expresarán también la densidad de plazas de alojamiento que adopten así como la relación entre el número de plazas y el equipamiento en el ámbito de cada sector.
Estos parámetros se expresarán en metros cuadrados de suelo por cada plaza de alojamiento.

Artículo 12.5.3. Zonas turísticas

1. El destino turístico del territorio se configura en este Plan General mediante la obligada aplicación de las determinaciones normativas, de ordenación y uso, que se contienen en este Capítulo, para asegurar el acondicionamiento general de este ámbito para el desenvolvimiento de la actividad de los turistas y residentes de temporada, asegurando la calidad urbana, equipamientos, servicios, y salvaguarda ambiental que son propios del uso global turístico del territorio.
2. La definición de este territorio como Zona Turística no implica necesariamente el destino turístico ni la explotación en régimen hotelero de todas y cada una de las edificaciones. Está admitida en todos los sectores la mezcla de alojamiento turístico con alojamiento de temporada o "segunda residencia" y con viviendas permanentes, sin que se regule ni predetermine el régimen de tenencia de la edificación.

Artículo 12.5.4. Productos turísticos

1. El producto turístico es una unidad de ordenación urbanística y de gestión en la organización del espacio turístico, y está constituido por un complejo de instalaciones dispuestas para el disfrute de estancias de tiempo limitado, de vacaciones, donde el carácter y la organización del espacio están determinados por las actividades y el modo de vida propios de los que se han de alojar temporalmente. Urbanísticamente consta de las instalaciones y espacios comunes adecuados a las actividades propias de los visitantes, y se dota del alojamiento necesario para hospedarlos en modalidades diferentes y acordes con su modo de vida.
2. Los planes parciales y los programas de actuación urbanística que se emprendan en la Zona Turística fundamentarán y describirán su ordenación y sus previsiones edificatorias de acuerdo con las definiciones y el repertorio de productos turísticos que se enuncian a continuación:
Son modalidades de productos turísticos las siguientes:
a) Hotel, en sus diversas categorías reguladas por la legislación sectorial turística. En los sectores cuyo recurso básico es la naturaleza, los hoteles han de contribuir a mantener y mejorar los valores ambientales y las posibilidades de contacto con la naturaleza. Se han de concebir con tanto mayor grado de autosuficiencia cuanta mayor sea su categoría, ya que su mejor atractivo turístico está en la amplitud de la gama de servicios que ofrecen para amenizar el tiempo libre con actividades interiorizadas y con amplia capacidad de elección.
b) Hoteles especializados. Son hoteles que incorporan como servicios añadidos al de alojamiento otras facetas especializadas de actividad: conferencias, convenciones, servicios al desarrollo de los negocios, equipamientos de mantenimiento físico, etc., poseyendo además áreas comerciales en las zonas comunes de actividad. Son casos singulares de esta modalidad de hoteles: hoteles-escuela, balnearios terapéuticos o de asistencia al mantenimiento de la salud, vinculados a actividades universitarias, culturales, deportivas, etc.
c) Aparthotel, formado por unidades de alojamiento provistas en todo caso de sala de estar y de cocina elemental, de manera que se puedan desarrollar en ellas las funciones de áreas residenciales en condiciones de independencia y autonomía de los clientes. Se gestionan en régimen hotelero, pudiendo también formar agrupaciones adscritas a un hotel, del que dependen administrativa y funcionalmente, y de cuyos servicios e instalaciones se benefician.
Una versión del aparthotel es el hotel de "suites", entendido como suma de apartamentos de lujo, cuyo valor para el turista consiste en la imagen y el confort del alojamiento cualificado, pero con servicios centralizados. En áreas no urbanas o del borde urbanizable pueden adquirir el carácter de "poblado" u "hotel horizontal".
d) El mega-hotel es un tipo concebido a partir del aparthotel, que ha extremado sus condiciones de autonomía, imbricación en la naturaleza, montaje de amenidades y equipamiento propio, y eventualmente de aislamiento, en cuanto que éste y el mayor número de plazas le permite proveer una oferta más exhaustiva a sus clientes. La gama de unidades de alojamiento adecuadas oscila entre las habitaciones dentro de un edificio mayor y los bungalows independientes, o mezcla de ambas modalidades. El hotel puede concebirse también como núcleo central de servicios, apoyando a otros modos de alojamiento. La conjunción de varios hoteles puede servir para generar una demanda de más calidad, atraída por la variedad de piezas autónomas.
e) El "complejo" también denominado "resort" es el producto turístico más completo, y se organiza alrededor de una oferta turística o equipamiento cualificado, dispersando las unidades de alojamiento en un medio natural o urbano de singulares cualidades estéticas. Normalmente incorpora combinaciones de productos turísticos diferentes con alojamientos de segunda residencia. La oferta, servicio o equipamiento que da su razón de ser a estos productos (golf, instalación terapéutica, puerto deportivo, centro ecuestre...) es una gama inagotable y variable con la evolución de las costumbres y valores sociales. Hoy está principalmente ligada a formas agradables de deporte y al cuidado del cuerpo y la salud, en marcos de fuerte exigencia estética y de confort.
f) Los conjuntos de unidades de alojamiento de vacaciones o de segunda residencia en edificios unifamiliares o colectivos, destinados a la provisión de hospedaje temporal de turistas o visitantes, aunque por lo general en estancias prolongadas. Derivan, por complejización y modernización, de las "casas de vacaciones", de ahí que el servicio de alojamiento pueda obtenerse por el usuario no sólo en régimen de arrendamiento temporal, sino también mediante la previa adquisición en propiedad de una de las unidades, en sí misma o compartiendo en régimen de "condominio" (propiedad horizontal) los servicios, instalaciones y espacios comunes afectados al conjunto residencial.

Artículo 12.5.5. Equipamiento turístico u oferta complementaria

1. Se define como equipamiento turístico, cualquiera que sea su calificación urbanística y la titularidad del suelo, el constituido por todos aquellos servicios o instalaciones de carácter deportivo, comercial, de esparcimiento y recreo, espacios libres ajardinados, de acceso y disfrute de la naturaleza y, en general, aquellos elementos en los que se apoya la organización de la actividad de los turistas o sirven para organizar su ocio.
2. En el lenguaje empresarial del turismo este tipo de equipamiento se conoce como "oferta turística complementaria". Sea cual sea la denominación utilizada, ha de entenderse en todo caso como conjunto de instalaciones imbricadas con los modos de alojamiento, de cuya integración resulta el carácter específico de cada promoción, área o producto turístico. En atención a la regulación urbanística de las diferentes zonas de uso, se distinguen tres modalidades de equipamiento turístico:
a) Equipamiento turístico complementario al alojamiento dentro de la misma parcela, que esté vinculado a aquél en su explotación y mantenimiento. Puede adoptar formas diversas, bien sea bajo techo continuo en una misma edificación, bien sea en cuerpos o instalaciones independientes en la parcela. Son ejemplos característicos de esta modalidad las instalaciones deportivas (piscina, tenis) de un condominio de casas de vacaciones, los servicios y amenidades de un hotel, los servicios y espacios comunes de un aparthotel, etc.
b) Equipamiento turístico adicional en la zona destinada a alojamiento o en el área de agrupación de unidades de alojamiento turístico, constituyendo o no parcela separada, y por consiguiente en régimen separado de propiedad diferenciada o en condominio con otras parcelas. En esa posición, el equipamiento constituye el elemento caracterizador y aglutinador de la agrupación. Son ejemplos propios de esta modalidad las instalaciones comunes de un mega-hotel, las de escala pequeña de un "complejo", o las que aglutinan casas de vacaciones o de segunda residencia.
c) Equipamiento turístico diferenciado en parcela exclusiva. Corresponde a tipos de equipamiento que, por lo general, requieren una gran extensión de suelo de la cual la mayor parte ha de estar libre de edificación. Esta modalidad constituye de por sí un caso singular de producto turístico, en que el equipamiento es el uso dominante, convertido en exclusivo cuando la parcela donde se ubica no contiene ninguna forma de alojamiento, como consecuencia de la naturaleza de la oferta que tal equipamiento organiza. Son casos propios y genuinos de esta modalidad instalaciones tales como los puertos deportivos exteriores, los campos de golf, los centros ecuestres, los parques de agua y otros análogos.

Artículo 12.5.6. Reservas de suelo para equipamientos

1. A los efectos del dimensionamiento de las reservas de suelo para equipamiento público que hayan de realizarse en los Planes Parciales con sujeción a lo dispuesto en el vigente Reglamento de Planeamiento, se entenderá que pueden ser, si así lo propone el Plan Parcial correspondiente, de aplicación en la Zona Turística las exigencias fijadas en el citado Reglamento para las áreas de uso terciario, pero solamente en los sectores donde se determine su destino obligado y exclusivo a productos turísticos en régimen de alojamiento hotelero con exclusión de vivienda permanente.
2. Con independencia del obligado cumplimiento de los estándares y reservas dotacionales reglamentarias, los Planes Parciales habrán de prever las dotaciones mínimas de equipamiento turístico u oferta complementaria que se especifican en el artículo siguiente. Este cumplimiento se entenderá satisfecho con la suma indistinta de dotaciones públicas y servicios privados, y no implica por tanto elevación de los estándares reglamentarios de dotaciones públicas ni de las cesiones obligatorias de suelo. Por encima de los mínimos reglamentarios, el equipamiento turístico podrá ser de titularidad y aprovechamiento privados.

Artículo 12.5.7. Dotaciones mínimas

En los términos definidos por el artículo precedente, en las Zonas Turísticas los Planes Parciales y los Programas de Actuación Urbanística, deberán cumplir, en lo relativo a reservas y provisión de Equipamientos Turísticos u Oferta Complementaria, los siguientes requisitos mínimos:
Equipamiento deportivo, cultural y de ocio:
Reserva mínima de suelo: 5 m²/plaza.
Edificabilidad mínima: 3 m²t/plaza.
Equipamiento comercial y de servicios a las personas:
Edificabilidad mínima: 1 m²t/plaza.
Equipamiento Turístico u Oferta Complementaria en Parcela Exclusiva.
Reserva mínima de suelo: 20 m²/plaza.
Para estos cómputos se entenderá que las viviendas permanentes y las de "segunda residencia", así como las unidades residenciales en apartamentos, "suites" o modalidades semejantes en condominio o aisladas, generarán una reserva para los tipos de equipamiento regulados en este punto equivalente a 4 plazas turísticas.

Sección 2ª:    CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACION EN LA SUBZONAS DE ALOJAMIENTO HOTELERO

Artículo 12.5.8. Denominación y objetivos

1. Las zonas que en los Planes Parciales y Programas de Actuación Urbanística se destinen a la implantación de productos turísticos para alojamiento temporal y explotación en régimen hotelero, se desarrollarán teniendo en cuenta, además de las definiciones que preceden en la Sección 1ª de éste Capítulo, las determinaciones que se expresan en esta Sección 2ª.
2. Se destinarán preferentemente a este uso las zonas que, en los sectores de uso global turístico, se expresan indicativamente en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas" como de densidad normal de edificación.

Artículo 12.5.9. Uso característico y tipologías

1. El uso característico en cada zona, dentro de los contemplados en la clasificación funcional de productos turísticos que se contiene en la Sección 1ª de este Capítulo, será el de alojamiento temporal de carácter turístico, o bien el de Equipamiento Turístico en parcela exclusiva.
2. No se determina tipología específica para esta zona, pudiéndose elegir entre cualquiera de las que son características de las zonas de alojamiento.

Artículo 12.5.10. Forma y organización de los edificios.

1. Se podrán disponer dentro de la parcela varios edificios, bien sea con destino al alojamiento, bien sea con el fin de complementarlo con servicios, así como otro u otros edificios destinados a Equipamientos Turísticos.
2. La forma y disposición de la edificación será libre, sujeta únicamente a las definiciones y condiciones generales establecidas en las Ordenanzas, y a los demás parámetros que se fijan en la presente sección.
3. La edificación se regulará por el planeamiento de desarrollo en esta Subzona mediante los siguientes parámetros:
3.1. De aprovechamiento, expresado en:
a) Superficie de suelo por plaza hotelera, o por apartamento explotado en régimen hotelero.
b) Superficie construida por cada plaza hotelera o por apartamento explotado en régimen análogo.
c) Superficie total edificable expresada en m². construidos, como parámetro resultante de los dos anteriores, con expresión de la superficie edificable adicional que corresponda a usos que lo complementen, o a equipamiento turístico.
3.2. Del tamaño mínimo de la actuación o promoción expresado en número de plazas hoteleras, o de apartamentos que han de ser explotados en régimen hotelero.

Artículo 12.5.11. Otras condiciones de la edificación

1. Con carácter general se establece como alturas máximas las de 4 (cuatro) plantas para las tipologías análogas a la ordenanza de Ciudad Jardín (CJ) o edificación colectiva, y de 2 (dos) plantas para las de tipo casas aisladas o adosadas (UAD y UAS).
2. Las restantes condiciones de la edificación, como la ocupación y otras precisiones sobre altura, separaciones entre edificios y a linderos, y todas las demás no específicamente reguladas a esta Sección, se fijarán en los Planes Parciales por referencia a las ordenanzas de las zonas CJ, UAD ó UAS definidas por este Plan General, que podrán ser ajustadas o moderadamente alteradas para su adecuación a los requerimientos de la oferta turística, en lo que no altere los demás parámetros fijados en este Capítulo regulador del uso en la Zona Turística.

Artículo 12.5.12. Dotación de aparcamiento en parcela

1. Deberá disponerse dentro de la parcela el espacio adecuado para el aparcamiento de vehículos automóviles -coches y autobuses- en proporción mínima de veinticinco metros cuadrados (25 m².) por cada cien metros cuadrados (100 m².) de la superficie edificable total, sin que la superficie destinada a aparcamiento pueda disminuir en más de un veinticinco por ciento (25%) el porcentaje mínimo de superficie libre de la parcela.

Sección 3ª:    CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACION EN LAS SUBZONAS DE ALOJAMIENTO NO HOTELERO EN LA ZONA TURISTICA

Artículo 12.5.13. Denominación y objetivos

1. Los suelos que en los Planes Parciales no se destinen a la implantación de productos turísticos para ser explotados en régimen hotelero, podrán ser destinados a los siguientes usos de alojamiento temporal o permanente, además del de equipamiento o dotacional:
a) En tipología unifamiliar aislada, a razón de una parcela independiente por cada unidad de alojamiento.
b) En tipología unifamiliar agrupada.
c) En edificación colectiva o multifamiliar, es decir, en edificios con varios alojamientos independientes, pero necesariamente con espacios comunes de acceso, estancia y comunicación tanto cubiertos y cerrados como libres y descubiertos.
d) Con calificación del suelo tal que permita indistinta o alternativamente las tipologías enunciadas en los anteriores puntos b) y c).
2. Se destinarán preferentemente a este uso en su modalidad de vivienda unifamiliar aislada o adosada, las zonas que, en los sectores de uso global turístico, se expresan indicativamente en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas" como de baja densidad de edificación.
La modalidad colectiva o multifamiliar se situará preferentemente en el resto de las zonas no señaladas como de baja densidad.

Artículo 12.5.14. Uso característico y tipología

1. El uso característico o dominante de cada zona será el de alojamiento temporal, de segunda residencia o permanente.
2. La tipología característica para estas zonas será:
a) La unifamiliar aislada o adosada, para las zonas de baja densidad.
b) La de edificio colectivo desarrollado en altura de dos o más plantas y con capacidad para contener varios alojamientos independientes.

Artículo 12.5.15. Parámetros reguladores de la edificación

La edificación se regulará por el planeamiento de desarrollo en esta zona mediante los siguientes parámetros:
a) De aprovechamiento, expresado en:
• Para la vivienda unifamiliar en superficie expresada en m². construidos por m² de suelo.
• Para la agrupada y la colectiva o multifamiliar, en superficie de suelo por plaza.
b) Del tamaño mínimo de la parcela para las unifamiliares aisladas y agrupadas.

Artículo 12.5.16. Otras condiciones de la edificación

Con carácter general se establece como altura máxima la de 4 (cuatro) plantas para las tipologías análogas a la ordenanza Ciudad Jardín (CJ) o edificación colectiva, y de 2 (dos) plantas para las de tipo casas aisladas o adosadas (UAD y UAS).
Las restantes condiciones de la edificación, y en general las demás no específicamente reguladas en esta Sección, se fijarán en los Planes Parciales por referencia a las ordenanzas de las zonas CJ, UAD ó UAS definidas por este Plan General, que podrán ser ajustadas o moderadamente alteradas para su adecuación a los requerimientos de la oferta urbanística, en lo que no altere los demás parámetros fijados en este Capítulo regulador del uso en la Zona Turística.

Artículo 12.5.17. Dotación de aparcamiento en parcela

1. Deberá disponerse dentro de la parcela el espacio adecuado para el aparcamiento de vehículos automóviles en proporción mínima de una plaza por cada alojamiento y las plazas adicionales que resulten por cada 100 m². de superficie de alojamiento o fracción que exceda sobre los primeros 150 m². construidos, sin que la superficie destinada a aparcamiento pueda disminuir en más de un veinticinco por ciento (25%) el porcentaje mínimo de superficie libre de la parcela.
2. A efectos del dimensionamiento de las plazas de aparcamiento, se utilizará el estándar mínimo de veinte metros cuadrados (20 m².) por cada plaza.

 

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El contenido del presente documento
es a título informativo, no vinculante al Plan General.

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