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NORMATIVA DE USOS, ORDENANZAS Y EDIFICACIÓN

 

CAPITULO UNDECIMO:    ZONA DE INDUSTRIA

Artículo 13.11.1. Definición y objetivos

Comprende esta calificación los polígonos procedentes del planeamiento parcial específicamente dedicados a actividades secundarias (industriales y almacenamiento) y terciarias, que en su mayor parte conforman la extensa zona industrial de la Vega del Guadalhorce.
Asimismo esta calificación recoge las piezas del Suelo Urbano dedicadas a las antedichas actividades que presentan la suficiente entidad y vigencia como para ser reconocidas y deslindadas como tales dentro de la trama urbana en que se encuentran enclavadas.

Artículo 13.11.2. Definición de Subzonas

Atendiendo a las distintas características tipológicas, localización y niveles e intensidad de uso, se distinguen tres Subzonas:
-IND-1: "Industria en Suelo Residencial". Se trata de piezas del Suelo Urbano dedicadas a actividad industrial compatible con viviendas integradas en una trama de uso residencial dominante.
-IND-2: "Industria Escaparate". Zonas industriales situadas a lo largo de segmentos de las principales vías de comunicación con capacidad para configurar importantes fachadas urbanas.
-IND-3: "Industria". Polígonos específicamente industriales.

Artículo 13.11.3. Condiciones de Ordenación y Edificación para la "Industria en Suelo Residencial"

1. Parcela mínima edificable.
La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:
Superficie mínima: 250 m2.
Longitud mínima de fachada: 10 m.
2. Edificabilidad neta máxima: 1,5 m2t/m2s.
3. Alineaciones.
No es necesario que la fachada de la edificación se alinee con la alineación del vial, pues se entiende que aquella deberá adecuarse funcionalmente en su composición arquitectónica, a sus propias necesidad de uso. No obstante, en caso de no alinearse al vial, deberá deslindarse el espacio público viario del privado con elementos de cierre, verjas, arbolado, jardinería, etc. que garanticen una adecuada integración ambiental con la trama urbana circundante.
4. Ocupación máxima.
Planta Baja: 100%
Planta Alta:    40%
5. Altura máxima edificable.
La altura máxima edificable será de 12 metros. Excepcionalmente podrá admitirse - y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria que se trate -, una altura máxima de 20 metros, pero sólo en el 15% de la planta del edificio. (Para torres de almacenamiento y transformación, tolvas, etc.)
6. Altura libre de Plantas.
La máxima altura libre de Planta Baja será de 6 m. La altura libre de la Planta de locales y oficinas anexas será de 2,60 m. como mínimo.
7. Separaciones a linderos públicos y privados.
Si la parcela está enclavada en una zona o polígono consolidado o en vías de consolidación en donde la tipología dominante o exclusiva fuera la de edificación medianera, el edificio a construir deberá ser igualmente medianero, con alineación obligatoria a vial.
En los demás casos la alineación a vial no será obligatoria, debiendo cumplir las condiciones de cercado y deslinde establecidas en el apartado 3 del presente artículo.
8. Vuelos de cuerpos salientes.
No se admiten vuelos de cuerpos salientes sobre la alineación de vial.

Artículo 13.11.4. Condiciones de uso para "Industria en Suelo Residencial"

Sólo se admiten los usos siguientes:
a) Uso pormenorizado:
Uso de industria exclusivamente en sus 1ª y 2ª Categorías.
b) Usos compatibles:
Todos excepto cementerios y residencial; se admite, en su caso, la vivienda de vigilante.
Habrá de tenerse en cuenta las restricciones y limitaciones contempladas en los artículos que regulan el uso industrial.

Artículo 13.11.5. Condiciones de Ordenación y Edificación en la "Industria Escaparate" (IND-2)

1. Parcela mínima edificable.
La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:
Superficie mínima: 1.000 m2.
Fachada mínima al vial principal: 20 m.
2. Edificabilidad neta Máxima.
1,16 m2t/m2s sobre superficie industrial neta.
3. Alineaciones y separaciones a linderos públicos y privados.
La edificación habrá de guardar una separación mínima al viario principal de 10 metros y de 5 metros con respecto a las calles secundarias.
La separación mínima a linderos privados será de 5 metros, salvo que la parcela se encontrara enclavada en una estructura parcelaria medianera, en cuyo caso el edificio habrá de ser igualmente medianero manteniendo la separación a vial o viales expresada anteriormente.
4. Ocupación máxima de parcela.
La ocupación máxima de la parcela industrial neta será del 60%.
5. Altura máxima edificable.
La altura máxima edificable será de 15 metros. Excepcionalmente podrá admitirse y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria que se trate, una altura máxima de 20 m.
6. Altura libre de Plantas.
No se fija altura libre para la Planta Baja siempre que esta se destine prioritariamente al uso industrial. Las partes de esta Planta Baja y, en general cualquier Planta para oficinas y comerciales anexos a la industria tendrán una altura libre máxima de 3,50 metros.
7. Condiciones suplementarias de composición.
Dada la singularidad de los edificios que habrán de realizarse al amparo de las presentes Normas, teniendo en cuenta su componente publicitaria o expositiva y su condición de configurar tramos importantes de fachada urbana, se cuidará en el diseño y materiales empleados, el tratamiento de su volumen y fachadas, en un proyecto que habrá de incluir el de la jardinería de los espacios libres circundantes.

Artículo 13.11.6. Condiciones de uso para la "Industria Escaparate" (IND-2)

Sólo se admiten los usos siguientes:
a) Uso pormenorizado:
Uso de Industria exclusivamente en sus 1ª y 2ª Categorías.
b) Usos compatibles:
Todos excepto cementerios y residencial; se admite, en su caso, la vivienda de vigilante.
Habrán de tenerse en cuenta las restricciones y limitaciones contempladas en los artículos que regulan el uso industrial.

Artículo 13.11.7. Condiciones de Ordenación y Edificación en "Industria" (IND-3)

1. Parcela mínima edificable.
La parcela mínima edificable deberá cumplir las siguientes condiciones:
- Superficie mínima: 250 m2.
- Longitud mínima fachada: 10 m.
2. Edificabilidad bruta global.
A efectos de redacción de Planes Parciales sobre el Suelo Urbanizable Programado, se fija una edificabilidad de 0,60 m2t/m2s.
3. Edificabilidad neta máxima.
1,5 m2t/m2s sobre superficie industrial neta.
4. Ocupación máxima de parcela.
Planta Baja: 100%.
Plantas Altas: 40%.
5. Altura máxima edificable.
La altura máxima edificable será de 15 metros. Excepcionalmente podrá admitirse - y por justificadas razones técnicas derivadas de las características particulares de la industria que se trate -, una altura máxima de 20 metros.
6. Altura libre de Plantas.
No se fija altura libre para la Planta Baja siempre que esta se destine prioritariamente al uso industrial. Las partes de esta Planta Baja y, en general cualquier planta para oficinas y comerciales anexos a la industria tendrán una altura libre máxima de 3,50 metros.
7. Separaciones a linderos privados y públicos.
En los polígonos del Suelo Urbano zonificados con una estructura urbana medianera con alineación a vial, seguirá rigiendo la alineación a vial como pauta de ordenación.
De igual forma, aquellos en los que rigieran unas determinadas condiciones de separación con anterioridad a la aprobación inicial de presente Plan y estuvieran consolidados o en vías de consolidación al amparo de ordenación.
En el Suelo Urbanizable Programado regirán las condiciones específicas que marque cada Plan Parcial, pudiendo optar por una ordenación medianera con alineación a vial, o por una ordenación abierta, en cuyo caso la separación mínima a linderos públicos y privados será de 5 metros.

Artículo 13.11.8. Condiciones de uso para la "Industria" (IND-3)

Se admiten los usos siguientes:
a) Uso pormenorizado:
Uso de industria, en sus Primera, Segunda y Tercera Categorías.
b) Usos y compatibles:
Todos excepto cementerios y residencial; se admite, en su caso, la vivienda de vigilante.
Habrán de tenerse en cuenta las restricciones y limitaciones contempladas en los artículos que regulan el uso industrial.

Artículo 13.11.9. Condiciones específicas para el establecimiento de minipolígonos industriales

Se define el minipolígono industrial como la zona industrial dentro del ámbito de polígonos mayores donde se desarrolla una actividad industrial de almacenaje en locales de pequeño tamaño organizados con elementos urbanos preparados específicamente para este uso industrial de la calificación IND-3, generalmente edificaciones contenedores de locales de propiedad única o en división horizontal.
Cualquier zona calificada como IND-3, puede transformarse en minipolígono industrial mediante la redacción de un PERI específico, con las siguientes condiciones:
a) El conjunto deberá tener una superficie inferior a 15.000 m². y superior a 5.000 m². y desarrollarse mediante una actuación unitaria con una o más fases, que deberá detallarse precisando plazos de ejecución de obras y urbanización. La urbanización, en todo caso, habrá de completarse antes de la primera licencia de obras.
b) Los parámetros reguladores serán los de IND-3, excepto los de parcelación, que se fijarán en función de la organización modular que deberá establecerse y del régimen de propiedad. Las unidades de edificación no serán en ningún caso superiores a 1.500 m². en planta.
c) El viario interior que se prevea, contemplando la red viaria del Plan General o de sus planes de desarrollo será de dominio público y sus secciones mínimas sin aparcamiento de 3,50 m. para vías de un sólo sentido y de 6,00 m. para las de doble sentido.
d) Podrán zonificarse con tal calificación IND-3- Minipolígonos los sectores de planeamiento desarrollo, previendo o sin prever los viales interiores de tales zonas. En todo caso la estructura viaria del sector deberá funcionar con independencia de tales zonas de minipolígonos.

Artículo 13.11.10. Condiciones específicas para ámbitos de Planes Especiales de Reforma Interior delimitados sobre suelos industriales que propugne el cambio a uso residencial

1. En las referidas zonas, mientras subsista la actividad industrial previa, se declara ésta expresamente compatible con el planeamiento, estableciéndose el criterio de mantenimiento de la referida actividad preexistente siempre que se procure su compatibilidad con el uso residencial de zonas colindantes en los términos definidos en las ordenanzas referentes a usos y actividades permisibles de este Plan General.
2. El régimen urbanístico de este suelo permitirá cuantas obras de reforma, ampliación o consolidación sean necesarias para el mantenimiento de la actividad industrial actual, así como la implantación de aquellos usos ligados a la industria existente y que, aplicándole las medidas correctoras oportunas, resulten compatibles con el uso residencial en áreas colindantes. En tal sentido, los parámetros de la ordenanza de aplicación en régimen transitorio hasta el desarrollo del planeamiento serán coincidentes con los de la subzona IND-1.
3. En dichos sectores, la desafectación del uso actual al producirse el cese voluntario de la actividad industrial preexistente marcará el desarrollo de los Planes Especiales de Reforma Interior previstos, adoptando a tal efecto, los objetivos, condiciones y parámetros urbanísticos propuestos en las fichas reguladoras correspondientes.
4. En tal aspecto, las alineaciones y ordenación reflejadas en los planos de este Plan General en el interior de las zonas grafiadas con la trama de calificación industrial se consideran con carácter indicativo, correspondiendo al desarrollo de los referidos Planes Especiales su determinación definitiva.
5. Los sectores objeto del presente artículo podrán subdividirse en unidades de menor tamaño para su ejecución, siendo para ello necesario que se garantice el justo reparto de beneficios y cargas de acuerdo con las estipulaciones reglamentarias a tal respecto, así como el mantenimiento de los objetivos, condiciones y parámetros urbanísticos definidos para la globalidad del sector.
6. La iniciativa del planeamiento especial se ejercerá por la propiedad del suelo en un plazo máximo de doce meses a partir del cese de la actividad industrial.

 

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El contenido del presente documento
es a título informativo, no vinculante al Plan General.

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