NORMATIVA RÉGIMEN URBANÍSTICO

CAPITULO TERCERO:    INTERVENCION MUNICIPAL DEL MERCADO DEL SUELO

Sección 1ª:    PATRIMONIO MUNICIPAL DE SUELO

Artículo 4.3.1. Finalidad y destino

1. La finalidad del Patrimonio Municipal de Suelo es regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución del planeamiento.

2. Los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo, una vez incorporados al proceso de urbanización y edificación, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico.

La declaración de interés social cuando no venga expresamente atribuida por la propia legislación específica, requerirá acuerdo del órgano municipal competente.

3. Los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo constituyen un patrimonio separado de los restantes bienes municipales y los ingresos obtenidos mediante enajenación de terrenos o sustitución del aprovechamiento correspondiente a la administración por su equivalente metálico, se destinarán a la conservación y ampliación del mismo.

4. El Ayuntamiento consignará en sus presupuestos ordinarios una cantidad equivalente al cinco por ciento (5 por 100) de su importe con destino a la ampliación, mantenimiento y conservación del Patrimonio Municipal del Suelo.

También destinará el cinco por ciento (5 por 100) al menos del mismo presupuesto a la ejecución de urbanizaciones, dotaciones públicas y operaciones de reforma interior previstas en el planeamiento urbanístico.

Artículo 4.3.2. Bienes integrantes

1. Integrarán el Patrimonio Municipal del Suelo los bienes patrimoniales clasificados por este Plan General, así como por sus modificaciones o revisiones, como suelo urbano o urbanizable programado y, en todo caso, los obtenidos por:

a) Cesiones ya sea en terrenos o en metálico.

b) Expropiaciones urbanísticas de cualquier clase, y en particular las que se realicen con esa específica finalidad de conformidad a lo dispuesto en el artículo 206.1.d de la Ley del Suelo.

c) Ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

2. Igualmente se incorporarán al Patrimonio Municipal del Suelo los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado o no urbanizable que se adquieran con dicha finalidad.

Artículo 4.3.3.Reservas de terrenos. Expropiación

1. En los casos expresamente previstos por este Plan General, así como los que se pudieran establecer en las revisiones de su Programa de Actuación se establecerán, sobre suelo clasificado como urbanizable no programado o no urbanizable no sujeto a especial protección, reservas de terrenos de posible adquisición para ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo.

2. Cuando dichas determinaciones del Plan General o del Programa de Actuación sean insuficientes, el Ayuntamiento de Málaga podrá delimitar reservas de superficies sobre los expresados suelos con idéntica finalidad, por el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.

3. La delimitación de un terreno como reserva para los expresados fines implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos expropiatorios.

Artículo 4.3.4. Regla especial de incorporación al proceso urbanizador de terrenos reservados

1. Efectuada la delimitación a que hace referencia el artículo anterior se podrá, en la primera revisión del Programa de Actuación del Plan General, clasificar como suelo urbanizable no programado los terrenos no urbanizables que por expropiación o adquisición onerosa hubiesen pasado al Patrimonio Municipal del Suelo.

2. La documentación de dicha revisión contendrá las determinaciones que el Plan General ha de fijar para el suelo urbanizable no programado.

Artículo 4.3.5. Gestión del Patrimonio Municipal de Suelo

1. Mientras no esté aprobada la ordenación detallada de los terrenos integrantes del Patrimonio, así como cuando ésta atribuya una calificación urbanística incompatible con los fines de construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, la enajenación de aquellos podrá llevarse a cabo mediante concurso o subasta pública, salvo los casos de permuta con otros bienes inmobiliarios, cuando estos últimos fuesen adecuados a los referidos fines. En cualquier caso, el precio a satisfacer por el adjudicatario no podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real que tuviera ya atribuido el correspondiente terreno.

2. Iguales previsiones serán de aplicación cuando el bien integrante del Patrimonio no sea susceptible de incorporación al proceso de urbanización y edificación, al no tratarse de terrenos.

3. En los restantes casos la gestión del Patrimonio se atendrá a lo dispuesto en la Sección siguiente.

Sección 2ª:    CESION DE TERRENOS Y DERECHOS DE SUPERFICIE

Artículo 4.3.6. Gestión por la Administración o cesión

1. La urbanización y edificación de los terrenos del Patrimonio, una vez que el grado de desarrollo del Planeamiento lo permita, podrá llevarse a cabo por la Administración, utilizando la modalidad de gestión más adecuada en cada caso, de las previstas en el punto 3 del artículo 3.3.5 de estas Normas.

2. Los terrenos integrantes del Patrimonio también podrán ser cedidos para el cumplimiento de los fines previstos en los puntos 1 y 2 del artículo 4.3.1 de estas Normas.

La cesión de terrenos habrá de comunicarse al órgano competente de la Comunidad Autónoma en los supuestos previstos en la legislación vigente.

Artículo 4.3.7. Cesiones onerosas. Concurso

1. Los terrenos pertenecientes al Patrimonio municipal del Suelo con calificación urbanística adecuada para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, sólo podrán ser enajenados en virtud de concurso. Su precio no podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real que les corresponda.

El pliego de condiciones podrá fijar en su caso:

a) Los plazos máximos para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno mereciera la calificación de solar, sin perjuicio de la obligatoriedad de cumplimiento de los plazos previstos con carácter general en el Programa de Actuación del presente Plan.

b) El destino específico de dichos bienes que necesariamente deberá ser alguno de los previstos en el punto 2 del artículo 4.3.1 de estas Normas.

Si el concurso quedare desierto, el Ayuntamiento podrá enajenar directamente dentro del plazo máximo de un año, con arreglo al pliego de condiciones.

2. La cesión a entidades de carácter benéfico y social, que promuevan viviendas de protección pública, no requerirá concurso, sin perjuicio de que el acuerdo de cesión podrá contener idénticas previsiones, en relación a plazos, y destino de los bienes, que en el supuesto anterior.

Artículo 4.3.8. Cesiones entre Administraciones

1. Las Administraciones públicas urbanísticas y entidades instrumentales de estas, como las Empresas públicas de suelo o las Empresas municipales de la vivienda entre otras, podrán transmitirse directamente, y a título gratuito u oneroso, terrenos con fines de:

a) Promoción pública de viviendas.

b) Construcción de equipamiento comunitario.

c) Construcción de otras instalaciones de uso público o interés social.

2. Además de las cesiones previstas en el punto anterior, podrán ser objeto de cesión las aportaciones de bienes procedentes del Patrimonio Municipal de Suelo.

Artículo 4.3.9. Cesiones a título gratuito

1. En casos justificados podrán los Ayuntamientos ceder terrenos gratuitamente o por precio inferior al de su valor urbanístico para ser destinados a viviendas de protección pública, mediante concurso cuyo pliego de condiciones podrá establecer las condiciones previstas en el artículo 4.3.7.

2. Cuando la permanencia de los usos a que se destinen los terrenos lo requiera podrá también el Ayuntamiento ceder directamente, por precio inferior al de su valor urbanístico o con carácter gratuito, el dominio de terrenos en favor de Entidades o Instituciones privadas de interés público sin ánimo de lucro para destinarlo a usos de interés social que redunde en beneficio manifiesto de los respectivos municipios.

3. La consideración de determinadas Entidades o Instituciones privadas como de interés público municipal requerirá la aprobación del órgano municipal competente.

Artículo 4.3.10. Derecho de superficie

1. Las Entidades Locales y las demás personas públicas podrán constituir el derecho de superficie en terrenos de su propiedad o integrantes del patrimonio municipal del suelo con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario.

2. El derecho de superficie será transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo y se regirá por las disposiciones contenidas en esta capítulo, por el título constitutivo del derecho y, subsidiariamente, por las normas del Derecho privado.

3. El procedimiento de constitución del derecho de superficie y el carácter oneroso o gratuito del mismo se regirán por lo dispuesto en los artículos de esta Sección para los diversos supuestos.

Cuando se constituyere a título oneroso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada por la concesión o de un canon periódico, o la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unas u otros, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo que se hubiera pactado al constituir el derecho de superficie.

Artículo 4.3.11. Derechos y obligaciones del superficiario

1. El derecho de superficie se extinguirá si no se edifica en el plazo previsto, de conformidad con el artículo 35.1 de la Ley del Suelo.

2. El plazo del derecho de superficie concedido por el Ayuntamiento no podrá exceder del legalmente previsto.

Cuando se extinga el derecho de superficie por haber transcurrido el plazo, el dueño del suelo hará suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiere constituido aquel derecho.

La extinción del derecho de superficie por decurso del término provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Sección 3ª:    TANTEO Y RETRACTO

Artículo 4.3.12. Delimitación de áreas de tanteo y retracto

1. A efectos de garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento, incrementar el patrimonio municipal del suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquel, el Ayuntamiento de Málaga podrá delimitar áreas de tanteo y retracto.

2. Al delimitarse estas áreas deberá establecerse cuales son las transmisiones sujetas al ejercicio de tales derechos que podrán ser:

a) Las transmisiones onerosas de terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solares.

b) Las transmisiones onerosas de terrenos con edificación que no agote el aprovechamiento permitido por el Plan, con edificación en construcción, ruinosa o disconforme con la ordenación aplicable.

c) Las transmisiones de viviendas en construcción o construidas, siempre que el transmitente hubiera adquirido del promotor y, en el segundo caso, la transmisión se proyecte antes de transcurrido un año desde la terminación del edificio.

d) Las fincas edificadas conforme a la ordenación aplicable, tanto en el supuesto de que la transmisión se proyecte o verifique en conjunto como fraccionadamente, en régimen o no de propiedad horizontal, siempre que el ámbito delimitado hubiere sido previamente declarado, en todo o en parte, como área de rehabilitación integrada

e) Las primeras así como las ulteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública, al objeto de garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones sobre precios máximos de venta de las mismas.

f) Las transmisiones onerosas de terrenos sin edificar o edificados, en el suelo no urbanizable sometidos a procesos de parcelación o autoconstrucción.

3. Igualmente se deberá establecer en dicho acuerdo de delimitación el plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto que será, como máximo y a falta de acuerdo expreso, de diez años.

Artículo 4.3.13. Procedimiento de delimitación

1. La delimitación de dichas áreas cuando no se contenga en este Plan General, podrá efectuarse en la revisión de su Programa de Actuación o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.

2. En cualquier caso, entre la documentación específicamente relativa a la delimitación deberá figurar una Memoria justificativa con el siguiente contenido mínimo:

a) Necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto.

b) Objetivos a conseguir.

c) Justificación del ámbito delimitado en relación con el conjunto del ámbito territorial no afectado.

d) Relación de los bienes afectados y de sus propietarios, siendo preceptiva la notificación a éstos previa a la apertura del trámite de información pública.

Artículo 4.3.14. Obligaciones de los afectados

Los propietarios de bienes afectados por estas delimitaciones deberán notificar al Ayuntamiento la decisión de enajenarlos, con expresión del precio y forma de pago proyectado y restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos de posible ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente al del que se haya producido la notificación.

Sección 4ª:    EXPROPIACION Y VENTA FORZOSA

Artículo 4.3.15. Expropiación

1. Se aplicará la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad:

a) Por inobservancia de los plazos establecidos para la urbanización de los terrenos y su edificación, o en general, de los deberes básicos establecidos en esta Ley, cuando no se opte por la aplicación del régimen de venta forzosa.

b) En los supuestos de parcelación ilegal en suelo urbanizable no programado o no urbanizable, en cuyo caso se deducirá del justiprecio el importe de la multa que se imponga.

2. Será también aplicable la expropiación:

a) Cuando se haya establecido este sistema para la unidad de ejecución correspondiente.

b) Para la ejecución en suelo urbano de los sistemas generales, así como de las dotaciones locales no incluidas en unidades de ejecución cuando no se obtengan mediante las transferencias de aprovechamientos.

c) Para la obtención anticipada del suelo destinado a sistemas generales en suelo urbanizable.

d) Para la constitución o ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo u otros patrimonios públicos de suelo.

e) Para la obtención de terrenos destinados en el planeamiento a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, así como a otros usos declarados expresamente de interés social, y en particular los sistemas generales en suelo no urbanizable.

f) En los demás supuestos legalmente previstos.

3. La expropiación para los fines previstos en las apartados d) y e) del número anterior, en suelo urbanizable programado, será posible antes de la aprobación del planeamiento parcial y, en los supuestos de este último apartado, sólo si el destino fuese la construcción de viviendas, requerirá su inclusión en el correspondiente programa de actuación pública.

Artículo 4.3.16. Competencia expropiatoria y gestión de la expropiación

1. La competencia expropiatoria corresponde:

a) Al Ayuntamiento.

b) Sin perjuicio de lo anterior, éste podrá encomendar la potestad expropiatoria a otras Administraciones públicas para el mejor cumplimiento de los fines de dicha expropiación.

c) Igualmente se podrá transferir, delegar o encomendar la titularidad de la competencia expropiatoria a la Mancomunidad en que se encontrare, en su caso, integrado el municipio.

2. Modalidades de gestión de los terrenos expropiados:

a) En caso de expropiación de parcelas por incumplimiento del deber de edificar se adoptarán preferentemente modalidades de gestión directa o consorciales y, siempre que el planeamiento urbanístico les hubiera atribuido un uso residencial, deberán destinarse los correspondientes terrenos a la construcción de viviendas al amparo de algún régimen de protección pública.

b) Igualmente será posible promover modalidades asociativas para la gestión de los terrenos expropiados con otras Administraciones públicas o particulares, de conformidad con la legislación local y urbanística.

Artículo 4.3.17. Expropiación de otras Administraciones y expropiación con beneficiario

1. El justiprecio expropiatorio del terreno, de conformidad a lo previsto en la Ley del Suelo, se determina en función del aprovechamiento atribuible al mismo (75 por 100 ó 50 por 100 -según la clase de suelo de que se trate - del aprovechamiento tipo referido a la superficie del terreno), el cual corresponde abonar al titular del terreno por la Administración actuante no municipal o, en su caso, por el beneficiario de la expropiación.

2. La Administración no municipal o el beneficiario, en su caso, adquieren así derecho al aprovechamiento susceptible de apropiación con carácter general cuando no se actúa por expropiación (85 por 100 del aprovechamiento tipo referido a sus superficie).

3. El ajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación se resolverán con las técnicas habituales. Es decir, el aprovechamiento real en exceso sobre el susceptible de apropiación correspondería al Ayuntamiento, y si el aprovechamiento real fuese inferior resultaría de aplicación la reducción de cargas o la transferencia total o parcial del mismo, según se actúe sistemática o asistemáticamente.

Artículo 4.3.18. Régimen de venta forzosa

1. Los inmuebles incluidos en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar al que se refiere el Artículo 4.3.19 de estas Normas, serán adjudicados en virtud de concurso, cuya convocatoria o pliego de condiciones incluirá, las siguientes determinaciones:

a) Precio del terreno a satisfacer por el adjudicatario, que en ningún caso podrá ser inferior al valor urbanístico del aprovechamiento real correspondiente a aquél.

b) Plazo máximo para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno ya mereciera la calificación de solar.

c) Precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación.

No podrá transcurrir más de un año desde la inclusión del inmueble en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar hasta la convocatoria del concurso para su adjudicación.

2. El adjudicatario del concurso tendrá la consideración de beneficiario de la expropiación. La diferencia entre la valoración del terreno atribuida al tiempo de su inclusión en el Registro y el precio de adjudicación, corresponderá al Ayuntamiento, que podrá destinarla a inversión en materia de urbanismo y vivienda.

Sección 5ª :    REGISTROS DE INTERVENCION EN EL MERCADO

Artículo 4.3.19. Registro de solares y terrenos sin urbanizar

Se formará un Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar, al amparo de la Ley del Suelo, para los supuestos de incumplimiento de deberes urbanísticos recogidos en la citada Ley. Cuando el Ayuntamiento no opte por la expropiación, acordará la aplicación del régimen de venta forzosa, que se llevará a cabo mediante su inclusión en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar. El acuerdo de inclusión en este Registro contendrá la valoración del terreno conforme al grado de adquisición de facultades urbanísticas por su titular y determinará la imposibilidad para éste de proseguir el proceso urbanizador y edificatorio.

Artículo 4.3.20. Inventario del Patrimonio Municipal de Suelo

1. El Ayuntamiento mantendrá el Inventario del Patrimonio Municipal de Suelo, donde se harán constar, al menos los terrenos que se incorporen a dicho Patrimonio, especificando el modo de adquisición, superficie y demás datos registrales.

2. En todo caso los terrenos para los que se hubiera constituido reserva a efectos de su posible incorporación al Patrimonio de conformidad a lo previsto en estas Normas, deberán ser incluidos en un Registro Complementario del anterior.