NORMATIVA RÉGIMEN URBANÍSTICO

CAPITULO TERCERO:    INSTRUMENTOS DE GESTION

Sección 1ª:    DISPOSICIONES GENERALES

Artículo. 3.3.1. Clases

1. La ejecución jurídica de las determinaciones del planeamiento se efectuará mediante los instrumentos de gestión, que podrán ser:

a) Sistemáticos. Para el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, mediante la delimitación de unidades de ejecución en suelo urbanizable y, en su caso, en suelo urbano.

b) Asistemáticos. Para el cumplimiento de los deberes urbanísticos en terrenos de suelo urbano con aprovechamiento lucrativo o destinados a dotaciones públicas de carácter local, excluidos justificadamente de las unidades de ejecución.

c) Directos. Para la ejecución de los sistemas generales o alguno de sus elementos.

Sección 2ª:     ACTUACIONES SISTEMATICAS

Artículo 3.3.2. Sistemas de actuación

1. La ejecución sistemática del planeamiento se llevará a cabo por alguno de los sistemas de actuación previstos en la legislación urbanística vigente, dentro de las unidades de ejecución que se delimiten al efecto.

En todo caso, se adoptará el sistema que la Administración elija motivadamente en cada ocasión y, en general, la determinación del sistema se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de ejecución.

En defecto de previsión expresa al respecto, la aprobación definitiva de la delimitación de la unidad de ejecución implica, por ministerio de Ley, la iniciación del expediente de reparcelación conforme a lo previsto en el artículo 101.1 del Reglamento de Gestión Urbanística y, en consecuencia la elección del sistema de cooperación.

2. En función del sistema de actuación elegido, el instrumento de gestión será:

a) Proyecto de Compensación.

b) Proyecto de Reparcelación.

c) Proyecto de Expropiación.

Artículo 3.3.3. Sistema de compensación

1. El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la unidad de ejecución por los mismos propietarios del suelo comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas. A tal fin, estos propietarios junto con los de suelo exterior a los que se adjudique aprovechamiento en la unidad de ejecución deben constituirse en Junta de Compensación, salvo que se trate de un único titular de los terrenos.

2. De acuerdo con los criterios establecidos en las Bases de Actuación, la Junta formulará un Proyecto de Compensación con el contenido del artículo 172 del Reglamento de Gestión.

Para la definición de derechos aportados, valoración de fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos de inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para la reparcelación, salvo que los propietarios por unanimidad adopten otros criterios, siempre que no sean contrarios a la ley, al interés público o al planeamiento.

3. En los supuestos de propietario único, el proyecto de compensación se limitará a expresar la localización de los terrenos afectos a dotaciones públicas según el planeamiento, así como la localización de las parcelas edificables donde situar el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento.

Artículo 3.3.4. Sistema de cooperación

1. En el sistema de cooperación los propietarios del suelo comprendido en la unidad de ejecución aportan el suelo de cesión obligatoria y el Ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización.

2. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de ejecución, mediante el desarrollo de un proyecto de reparcelación , salvo que sea innecesaria de conformidad con lo previsto en el punto 4 de este artículo.

La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar las fincas adaptándolas a las exigencias del planeamiento y situar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación el aprovechamiento establecido por el Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la parte que le corresponda.

3. La reparcelación limitará sus efectos a las compensaciones económicas que procedan, cuando los propietarios de terrenos de cesión obligatoria y gratuita, no pudieran ser objeto de la oportuna adjudicación de terrenos en la unidad.

4. No resultará necesaria la reparcelación, en los casos previstos por el artículo 73 del Reglamento de Gestión y así se declare por el Ayuntamiento en la forma y con los efectos previstos por el artículo 188 del mismo. Se entenderá en todo caso que la distribución de los beneficios y cargas resultantes deberá cumplir con las condiciones señaladas para la unidad de ejecución delimitada. No se requerirá tal declaración en el caso del apartado b) del citado artículo 73.

5. Para todo lo referente a procedimiento y tramitación de las reparcelaciones se estará a los que dispone la Ley del Suelo, sus reglamentos, en especial el Título tercero del de Gestión Urbanística y a cuanto se señale en estas Normas, que sea de aplicación.

6. Los proyectos de reparcelación contendrán las determinaciones y documentación establecida en los artículos 82, 83 y 84 del Reglamento de Gestión Urbanística, redactados sus planos a escala mínima 1:1.000 y se justificará en todo caso la inexistencia de parcelas resultantes no edificables y sin destino específico en el planeamiento que se ejecute. En su Memoria se describirán las fincas aportadas y las parcelas resultantes con expresión de su destino urbanístico.

Artículo 3.3.5. Sistema de expropiación

1. En el sistema de expropiación, la Administración actuante adquiere el suelo y los otros bienes comprendidos dentro de la unidad de ejecución y realiza en ella las actuaciones urbanísticas correspondientes conforme al planeamiento.

2. El órgano expropiante podrá liberar de la expropiación, mediante las condiciones y garantías que resultaran oportunas, a determinados bienes de propiedad privado o patrimoniales.

3. La gestión de los terrenos expropiados será posible mediante cualquiera de los procedimientos previstos en la legislación de régimen local y urbanístico, y en consecuencia se podrá recurrir a:

a) Gestión directa. Que adoptará las formas de gestión por la propia entidad local, organismo autónomo local o sociedad mercantil, cuyo capital social pertenezca íntegramente a la Entidad Local.

b) Gestión indirecta. Adoptará alguna de las formas concesión, gestión interesada, concierto, arrendamiento, o sociedad mercantil y cooperativas participadas cuyo capital social pertenezca tan sólo parcialmente a la entidad local

c) Consorcios locales con otras Administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro.

d) Igualmente será posible promover modalidades asociativas con otras Administraciones públicas o particulares, en especial mediante Mancomunidad de Municipios.

Sección 3ª:     ACTUACIONES ASISTEMATICAS Y DIRECTAS

Artículo 3.3.6. Definición

Son instrumentos de gestión asistemática y directa:

a) Las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico.

b) Los Proyectos de Expropiación.

c) Los Expedientes de Distribución de Cargas.

d) Los Proyectos de Parcelación.

e) Los Convenios Urbanísticos.

Artículo 3.3.7. Transferencia de Aprovechamiento Urbanístico

1. En suelo urbano, cuando no se actúe a través de unidades de ejecución, el ajuste entre los aprovechamientos susceptibles de apropiación y los reales permitidos por el planeamiento se producirá mediante Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico, de acuerdo a lo previsto en la legislación urbanística aplicable.

2. Las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico que tengan lugar entre particulares, sin intervención de la Administración actuante, sólo podrán referirse a terrenos que estén situados en la misma área de reparto.

Sin embargo cuando la Transferencia de Aprovechamiento Urbanístico se verifique con mediación de la Administración no será preciso que se cumpla la anterior condición. No obstante, en este caso será preciso tener en cuenta el valor urbanístico, según su localización, de las parcelas de procedencia y de destino para establecer una adecuada correspondencia.

Artículo 3.3.8. Proyecto de Expropiación

1. La expropiación se aplicará en los supuesto del artículo 4.3.17 y requiere la formulación de Proyecto de Expropiación que se ajustará a los previsto en la legislación vigente.

2. Para la aplicación de la expropiación se estará a lo dispuesto en la Sección 4ª del Capítulo Tercero del Título Cuarto de estas Normas, en cuanto sea de aplicación.

Artículo 3.3.9. Expediente de Distribución de Cargas

1. El expediente de Distribución de Cargas tiene por objeto la distribución justa y equitativa de los costes de urbanización entre los terrenos beneficiados por una actuación urbanística en los casos que no sea procedente otro procedimiento.

En particular dicho Expediente será de aplicación en el sistema de cooperación cuando habiéndose declarado la innecesariedad de la reparcelación se precise distribuir los costes de urbanización entre los propietarios afectados, de conformidad a lo establecido en el artículo 163.1 de la Ley del Suelo.

2. El Expediente de Distribución de Cargas deberá constar de los siguientes documentos:

2.1. Memoria, que se referirá a los siguientes extremos:

a) Circunstancias o acuerdos que motiven el reparto de cargas y peculiaridades que, en su caso, concurran, así como justificación de su ámbito.

b) Criterios de valoración y tasación utilizados.

c) Criterios de adjudicación.

d) Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los criterios que se propongan.

e) Justificación de la innecesariedad de regularizar las lindes de las fincas afectadas.

2.2. Relación de propietarios e interesados, con expresión de la naturaleza y cuantía de sus derechos.

2.3. Tasación de los costes de urbanización, cuyo alcance y contenido será el establecido en estas Normas.

2.4. Cuenta de liquidación.

2.5. Planos:

a) Plano de situación de la finca.

b) Plano de delimitación con expresión de los linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás elementos existentes.

3. Su tramitación se ajustará a las siguientes reglas:

1ª El expediente se iniciará de oficio por la Administración municipal con antelación suficiente para no causar demoras en la tramitación del planeamiento correspondiente.

2ª Igualmente se podrá iniciar a instancia de los particulares en los casos siguientes:

a) Cuando los interesados consideren que la distribución de la carga externa de urbanización efectuada por el Plan General no resulta equitativamente distribuida entre los ámbitos o sectores de planeamiento beneficiados.

b) Cuando al iniciar la tramitación de una figura de planeamiento de desarrollo los interesados consideren la carga externa de urbanización desproporcionada en relación al aprovechamiento real atribuido por el planeamiento, existiendo otros ámbitos o sectores que resulten beneficiados por dichas obras.

Recibida la solicitud el Ayuntamiento decidirá sobre la apertura o no del correspondiente expediente. La resolución que ponga fin a la tramitación deberá ser motivada.

3ª El expediente se tramitará, en todo caso, con audiencia de los interesados y será aprobado por el órgano municipal competente, previa aprobación inicial e información pública por quince (15) días.

4. La cuantía de la carga de urbanización atribuible a cada sector o ámbito de planeamiento se establecerá proporcionalmente al aprovechamiento real fijado por el Plan General para cada una de las respectivas fincas.

No obstante lo anterior, los interesados de mutuo acuerdo podrán solicitar de la Administración la adopción de un criterio distinto, siempre que se garantice la adecuada distribución de dicha carga y no se cause perjuicio a terceros.

Artículo 3.3.10. Parcelaciones urbanísticas

1. Tendrá la consideración de parcelación urbanística  la que pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población.

2. No podrán realizarse parcelaciones urbanísticas en los suelos urbanos o urbanizables en tanto no esté aprobado el correspondiente planeamiento previsto en este Plan o en los Programas de Actuación Urbanística que se aprueben para su desarrollo.

En cualquier caso, no podrán realizarse parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

3. El Proyecto de Parcelación Urbanística, cuando se tramite como documento independiente, tendrá el siguiente contenido:

a) Memoria justificativa de las razones de la parcelación y de sus características en función de las determinaciones del Plan sobre el que se fundamente. Se describirá, con expresión de superficie y localización, cada finca original existente y cada una de las nuevas parcelas resultantes, debiéndose hacer patente que éstas resultan adecuadas para el uso que el Plan les asigna y que, en su caso, son aptas para la edificación.

b) Plano de situación o emplazamiento a escala no inferior a 1:2.000.

c) Planos topográfico de estado actual, a escala 1:500 como mínimo, donde se señalen las fincas originarias y registrales representadas en el parcelario oficial, las edificaciones y arbolado existente y los usos de los terrenos.

d) Planos de parcelación, a escala 1:500 como mínimo, en los que aparezca perfectamente identificada cada una de las parcelas resultantes y pueda comprobarse que no quedan parcelas inaprovechables según las condiciones señaladas por el Plan.

e) En su caso, propuesta de cédula urbanística de cada parcela resultante.

f) Certificado de dominio y estado de cargas expedido por el Registro de la Propiedad. Si la finca o fincas no constaren matriculadas se indicará tal circunstancia, acompañando el título o títulos que acrediten el dominio.

Artículo 3.3.11. Convenios urbanísticos

1. Para la mejor gestión del planeamiento, el Ayuntamiento de Málaga podrá suscribir convenios de colaboración con particulares o entidades públicas.

Dichos convenios no podrán alterar las determinaciones del planeamiento que ejecutan, ni perjudicar derechos e intereses de terceros y se regirán por los principios de legalidad, transparencia y publicidad.

2. En ningún caso, podrán suponer disminución de los deberes y cargas previstos en el planeamiento.

Sección 4ª:    REGISTROS DE GESTION

Artículo 3.3.12. Registro de Transferencias de Aprovechamientos

1. Se formará un Registro de Transferencias de Aprovechamientos cuyo objeto será la inscripción, separada, de los siguientes supuestos:

a) La publicidad del aprovechamiento urbanístico, expresando para cada terreno su exceso o defecto.

b) La inscripción administrativa de los negocios jurídicos de disposición de dicho aprovechamiento y, en particular, los que impliquen transferencia de aprovechamientos.

2. De conformidad con lo dispuesto en el apartado a) anterior, podrán inscribirse en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos, con efecto meramente declarativo, las siguientes situaciones:

a) Los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de apropiación correspondientes a propietarios de terrenos que sean objeto de ocupación directa por la Administración.

b) Para las unidades de ejecución que se delimiten en suelo urbano y urbanizable, el exceso o defecto de aprovechamiento.

c) En suelo urbano asistemático, el defecto de aprovechamiento cuando se hubiera obtenido licencia para edificar y el Ayuntamiento no estime oportuno su adquisición inmediata.

En relación a dichas situaciones se hará constar cuando menos los siguientes datos:

a) Superficie y situación urbanística de la finca.

b) Area de reparto donde se encuentre situado el terreno.

c) Aprovechamiento real y aprovechamiento susceptible de apropiación por el titular, y por consiguiente el exceso o defecto de aprovechamiento, expresado en m2t/m2s del uso característico del área de reparto.

d) Cualesquiera cargas urbanísticas u otras obligaciones que estén pendientes de cumplimiento, en relación a los referidos terrenos.

3. En todo caso se inscribirán, al menos, en el Registro los siguientes actos de los relacionados en el apartado b) del punto 1 de este artículo:

a) Los acuerdos de cesión o distribución de aprovechamientos urbanísticos celebrados entre particulares, que deberán constar en documento público.

b) Los acuerdos de compra, venta o cesión por cualquier título de aprovechamientos urbanísticos celebrados entre la Administración y los particulares, entre las que se incluyen los acuerdos de reparcelación económica.

c) Las transferencias coactivas de aprovechamientos urbanísticos.

En relación a los mismos se indicará:

a) Situación, superficie y datos registrales de las fincas de origen y destino con referencia, en su caso, a la hoja de inscripción en el propio Registro de dichos terrenos.

b) Cuantía del aprovechamiento que se transfiere.

c) Tipo de la transferencia, indicando si la misma se produce entre particulares o si se verifica con intervención de la Administración. Así como del carácter coactivo o voluntario de la misma.

d) Titularidad de los nuevos aprovechamientos resultantes en la parcela de destino.

4. El Ayuntamiento expedirá certificaciones de inscripción en el Registro de Transferencias de Aprovechamiento con carácter previo a su inscripción en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 198 de la Ley del Suelo.